Le strategie per investire nel mattone considerando le correlazioni che stravolgono il mercato

Nessuno è in grado di prevedere i corsi economici, le novità e le correlazioni che potrebbe presentare il mercato, tuttavia il 2022 non è cominciato bene è ha messo in seria difficoltà gli investitori.

Quest’anno in particolare la tradizionale decorrelazione tra azioni e obbligazioni è venuta meno esponendo i portafogli e le classiche strategie di diversificazione.

Se prendiamo i dati storici del mercato degli Stati Uniti che vanno dal 1928 al 2021 possiamo osservare la rarità del fenomeno, accaduto quattro volte in quasi cent’anni. L’evento eccezionale avvenuto nel 1931, ’41, ’69, e nel 2018 ha avuto la sua giustificazione in eventi storici particolari che hanno cambiato il corso economico della nazione.

Tutti questi periodi hanno mostrato variazioni molto importanti del potere d’acquisto. Anche il 2022 quindi, con un tasso di inflazione record, premette un cambiamento radicale, analogamente agli episodi avvenuti nei 94 anni di storia precedente. Oggi un titolo di Stato americano a 10 anni paga oggi il 2% di rendimento annuo, lo stesso dell’estate 2019.

Il valore del mercato obbligazionario italiano è a gennaio 2022 di oltre 69 miliardi contro i quasi 61 miliardi della Francia e i circa 53 miliardi della Germania. Negli ultimi anni le emissioni societarie sono cresciute a causa della stretta del credito creditizio. Le aziende si finanziano tramite gli investitori privati, diminuendo tuttavia la loro qualità come creditori.

Anno 2022: le correlazioni rendono difficile mantenere un portafoglio diversificato

Tra i settori più coinvolti in particolar modo quello, alimentare, farmaceutico, al dettaglio e del lusso, tutti esposti alle attuali dinamiche economiche. Un altro settore obbligazionario, quello legato alle economie emergenti, fornisce in questo periodo alti rendimenti. Generalmente esse dipendono in modo sbilanciato da pochi settori, come le materie prime, tra cui spesso il petrolio o il settore minerario. Tradotto in parole più semplici il portafoglio di investimenti non riesce in questo periodo a rimanere bilanciato in termini del rapporto tra rischio e rendimento.

Un terzo settore tradizionale che ha cessato di comportarsi in base alle normali correlazioni è quello immobiliare. In questo periodo l’immobiliare si conferma non tanto una fonte di guadagno ma di diversificazione, in grado non sempre di mantenere il suo valore al netto dell’inflazione. In questo contesto abbiamo molta strada davanti per tornare a una condizione di normalità e di relativo equilibrio economico e politico.

Anno 2022: le correlazioni con il mercato immobiliare

Una recessione dell’economia russa non potrà che impattare profondamente anche sulle economie occidentali, travolgendo fondi d’investimento, banche e aziende più esposte. Putin scommette fragilità politica delle democrazie europee, in grado di rompere l’allineamento politico con Washington. Settore immobiliare e inflazione a prima vista non sembrano correlati. Normalmente, infatti, l’edilizia abitativa si basa sull’andamento demografico, sul prezzo delle materie prime e sull’offerta complessiva. Se però si osservano i due mercati in un’ottica a lungo termine, inflazione, affitti e prezzo delle case si muovono nella stessa direzione.

Come ogni mercato anche quello immobiliare è soggetto alla dinamica di domanda e offerta su cui influiscono fattori fisici e ambientali. L’economia locale, il turismo, le risorse naturali la topografia e il clima.  L’accesso e la qualità di questi possono essere estremamente importanti per il mercato locale e per il valore degli immobili anche ad uso commerciale.

Queste variabili sono al giorno d’oggi influenzate dal mutamento delle conseguenze impreviste della guerra in Ucraina e dei rapporti commerciali con la Russia. In questo senso anche il mercato immobiliare non progredisce in modo prevedibile e dati gli alti importi necessari per acquistare un immobile in modo tradizionale è lecito chiedersi se non sia meglio attendere nonostante l’inflazione.

Investire sugli immobili tramite fondi comuni

Per quanto riguarda gli immobili, tra le scelte migliori da fare in un contesto come quello odierno vi sono i Real Estate Investment Trust. Questi fondi di investimento sono società che in genere finanziano fino al 50% dei loro investimenti immobiliari attraverso l’uso della leva finanziaria. Questo avviene quindi con un finanziamento a lungo termine a tasso fisso. Ciò raddoppia i benefici economici proprio durante l’inflazione, sia per l’aumento del valore patrimoniale in termini nominali di immobili e affitti, sia per la svalutazione del debito nel corso del tempo. È così che i proprietari di immobili acquistati a prestito fanno spesso la fortuna durante i periodi di forte inflazione.

Ogni ipotesi è ancora prematura, ma è lecito chiedersi se questa combinazione di borse obbligazioni e settore immobiliare che non progrediscono nello stesso anno rappresenta un evento eccezionale a breve o a lungo termine. In questo senso è necessario rimanere sempre aggiornati sugli sviluppi politici ed economici del paese di riferimento. Le indicazioni da cogliere sono relative ai dati macroeconomici come ad esempio, Pil, disoccupazione e politica monetaria.