Accedere ai bonus edilizi prima del rogito non è sempre semplice. Molti promissari acquirenti si chiedono se sia possibile ottenere le detrazioni fiscali già durante i lavori. La normativa è complessa e lascia spazio a interpretazioni, ma conoscere gli strumenti contrattuali disponibili può fare la differenza. Scopriamo come funziona davvero.
Chi compra una casa sa bene che le spese non si fermano al prezzo d’acquisto. Ci sono i lavori, gli adeguamenti e la possibilità di sfruttare i bonus edilizi che lo Stato mette a disposizione. La questione però diventa delicata quando i lavori iniziano prima del rogito notarile. È possibile sfruttare le detrazioni fiscali pur non essendo ancora formalmente proprietari?
Molti futuri acquirenti si trovano a pagare acconti o a finanziare lavori di ristrutturazione su immobili che diventeranno loro solo dopo il trasferimento definitivo. E qui nasce il dubbio: quali strumenti giuridici consentono di non perdere i benefici fiscali? Meglio un comodato d’uso gratuito o un contratto preliminare di vendita ad effetti anticipati?
Le regole non sempre sono chiarissime, e in molti casi la risposta dipende dalla tipologia di lavori e dal modo in cui vengono documentati i pagamenti. L’Agenzia delle Entrate, nelle sue circolari interpretative, ha chiarito alcuni punti fondamentali, ma permangono situazioni grigie che spesso spingono gli acquirenti a chiedere un parere al proprio notaio o al commercialista di fiducia.
I requisiti per accedere ai bonus edilizi prima del rogito
Per ottenere le detrazioni fiscali legate ai bonus edilizi, la regola generale è che le spese devono essere sostenute da chi possiede l’immobile o da chi ne detiene un titolo idoneo, come l’usufrutto, il comodato o un contratto regolarmente registrato. Secondo quanto riportato dall’Agenzia delle Entrate, non basta essere promissario acquirente: occorre un titolo che legittimi il possesso dell’immobile al momento del pagamento.
Il comodato d’uso gratuito è uno degli strumenti più utilizzati, ma per avere validità ai fini fiscali deve essere stipulato in forma scritta e registrato all’Agenzia delle Entrate. Solo così il comodatario può accedere ai benefici per i lavori di manutenzione o ristrutturazione.
Un’altra strada è il preliminare di vendita ad effetti anticipati. In questo caso, le parti stabiliscono che il promissario acquirente entri subito in possesso dell’immobile, con la possibilità di eseguire lavori e sostenere spese agevolabili. Anche questo contratto, però, deve essere redatto in forma adeguata e registrato per essere opponibile al fisco.
La Fondazione Nazionale dei Commercialisti, in un approfondimento del 2023, ha ribadito che senza un titolo valido i pagamenti effettuati prima del rogito non danno diritto alle detrazioni. È quindi fondamentale predisporre un contratto corretto e conservare le ricevute dei bonifici parlanti, unico mezzo riconosciuto per attestare la spesa detraibile.
Il ruolo dei contratti e i rischi da evitare
La differenza tra comodato e preliminare di vendita non è solo formale, ma pratica. Con il comodato, il promissario acquirente diventa titolare di un diritto personale di godimento, sufficiente per poter accedere alle agevolazioni fiscali. Con il preliminare ad effetti anticipati, invece, ottiene un possesso più simile a quello di un proprietario, che gli consente di avviare lavori senza rischi di contestazione, a patto che il contratto sia registrato.
Il Notariato, nelle sue guide pratiche, sottolinea l’importanza della registrazione dei contratti. Senza questo passaggio, i pagamenti effettuati prima del rogito non vengono riconosciuti come validi ai fini delle detrazioni fiscali. Inoltre, la mancanza di un titolo opponibile potrebbe rendere inefficace l’intero beneficio, anche se i lavori sono stati regolarmente eseguiti.
Per chi affronta questa situazione, la prudenza è d’obbligo: il consiglio degli esperti è quello di predisporre un contratto chiaro e completo, evitando scorciatoie che potrebbero invalidare i bonus edilizi. Ogni pagamento deve essere effettuato con bonifico parlante, riportando correttamente i dati fiscali richiesti. Solo in questo modo si riducono i rischi di contestazioni future da parte dell’Agenzia delle Entrate.
In definitiva, i bonus edilizi prima del rogito sono accessibili, ma soltanto rispettando requisiti precisi e documentando con cura ogni passaggio. La scelta tra comodato d’uso e preliminare di vendita non va fatta alla leggera: entrambi possono funzionare, purché siano predisposti in maniera corretta e registrati secondo legge.