Mai fidarsi solo dell’aspetto: anche la casa perfetta può nascondere un guaio edilizio. Una veranda fuori norma o un tramezzo irregolare bastano a far crollare il valore dell’immobile e a scatenare dispute legali infinite.
Un recente caso esaminato dalla Corte di Cassazione ha riportato al centro dell’attenzione un tema che molti ignorano ma che può fare la differenza tra un buon affare e una trappola. Quando ci sono di mezzo titoli edilizi e conformità urbanistica, ogni dettaglio pesa. E il costo della leggerezza può diventare altissimo.
Molti scelgono una casa seguendo il cuore: una vista che incanta, una cucina spaziosa, un bagno appena ristrutturato. Ma quello che non si vede nei documenti può valere più di qualunque rifinitura. Non basta fidarsi delle apparenze o delle rassicurazioni verbali: quello che conta davvero è ciò che risulta nei registri edilizi. Senza una corrispondenza perfetta tra ciò che è stato costruito e ciò che è stato autorizzato, il rischio è concreto. E se qualcosa non torna, il danno non si limita a qualche noia burocratica: può tradursi in spese impreviste, cause civili e un valore immobiliare dimezzato. Nessuno sogna una casa con sorpresa, soprattutto quando la sorpresa arriva dopo il rogito.
Altro che burocrazia: perché controllare lo stato legittimo dell’immobile è come leggere le istruzioni prima di montare un mobile
Quando si parla di stato legittimo, molti storcono il naso immaginando montagne di carte e cavilli inutili. Ma si tratta di uno dei concetti più concreti e importanti nel mondo immobiliare. Lo stato legittimo di un immobile indica che tutto ciò che è stato costruito è conforme ai titoli edilizi rilasciati nel tempo. Non si tratta di un semplice dettaglio: è la base legale su cui poggia l’intero valore dell’immobile. Se anche solo una parte della casa è stata modificata senza permessi, l’intera struttura può risultare non regolare.
Con l’entrata in vigore della Legge 105/2024, che ha convertito il Decreto Salva Casa, è stato ampliato l’elenco degli strumenti che contribuiscono a certificare la legittimità di un edificio. Si includono ora sanatorie, fiscalizzazioni e tolleranze costruttive che aiutano a “sanare” alcune situazioni irregolari. Tuttavia, resta essenziale verificare che queste regolarizzazioni siano effettivamente avvenute e registrate. Altrimenti, anche una piccola irregolarità può trasformarsi in una grossa grana. E se l’immobile “non corrisponde” a ciò che risulta nei documenti, il compratore ha il diritto di rivalersi.
Chi compra senza controllare rischia doppio: quando il danno vale due rimborsi (e la Cassazione lo conferma nero su bianco)
Nel caso affrontato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 28765/2024, il problema era chiaro: il venditore aveva omesso di comunicare la presenza di abusi edilizi. Il risultato? L’acquirente ha ottenuto due risarcimenti distinti: uno per il deprezzamento dell’immobile e l’altro per le spese necessarie a eliminare gli abusi. Il venditore ha provato a opporsi, sostenendo che si trattava di un doppio rimborso per lo stesso danno. Ma la Cassazione è stata netta: i due importi sono separati. Le spese per rimuovere gli abusi non servono a ripristinare il valore della casa, ma solo a riportarla nella legalità. E anche dopo la demolizione di una parte abusiva, il danno economico resta.
Il messaggio è chiaro: chi compra casa ha diritto a ricevere un bene conforme, e chi vende deve essere trasparente. Le omissioni non si perdonano facilmente, soprattutto quando si traducono in perdite economiche concrete. La valutazione immobiliare non è solo una questione di mercato, ma anche di legalità. E chi viene danneggiato ha diritto a essere rimborsato per ogni singolo euro speso o perso.