Abusi edilizi: la scappatoia è paradossale, come approfittarne e i rischi

Tempistiche diverse e valutazione complessiva, come gestire il paradosso più complesso degli abusi edilizi.

Si parla di una scappatoia dal margine “paradossale”, ma in termini di abusi edilizi bisogna avere tutto in regola, altrimenti non ci sono vantaggi, bensì rischi e amare conseguenze. Tempistiche stratificate in momenti diversi e una valutazione unitaria complessiva, ecco come gestire la questione.

La questione si complica quando si tratta in maniera frammista un organismo edilizio o come singola unità immobiliare. Come si considera una ristrutturazione edilizia del 1965 e una successiva del 1992? Si sommano o si fa una gestione separata?

Domanda lecita e tanto diffusa. Gli interventi edilizi illeciti e posti in tempi diversi, comportano scenari alternativi.

L’oggetto dell’abuso è l’unica differenza tra quanto inizialmente autorizzato e l’effettivo stato dei luoghi. Ogni abuso si tratta in sede separata in relazione ai momenti di esecuzione, impostando una sommatoria di sanatorie a catena. Articolando in maniera distinta, la stessa istanza ha rispettive pratiche, collegate con le rappresentazioni intermedie.

La prima è teoricamente più semplice poiché si configura una valutazione unitaria complessiva con un solo procedimento valutativo e unico sanzionamento. Mentre nella seconda, ci sono criticità gestionali, poiché si moltiplicano gli adempimenti di istruttoria anche a livello incrociato con altri enti chiamati in causa.

Altre fragilità per la sanatoria consecutiva o seriale, concatenate tra loro, qualora emergesse il mancato rispetto della conformità urbanistico-edilizia di una sola opera.

Quadro normativo completo, come gestire gli abusi edilizi oggi

Per gestire gli abusi edilizi oggi bisogna tenere conto di quanto espresso, e della normativa come il DL n. 69/2024, il Salva Casa, convertito in legge n. 105/2024. Si integra la regolarizzazione del TUE con altre modalità, e si aggiorna il seguente quadro.

Art. 36 TUE per la sanatoria edilizia formale, e il 36-bis per quella minore suddiviso tra SCIA in sanatoria e Permesso in sanatoria, con opere condizionate. Segue la SCIA ante 1977 con l’art. 34-ter c.2 TUE e la CILA tardiva art. 6-bis TUE. Fino a ora la giurisprudenza si è consolidata sul metodo di valutazione unitaria degli illeciti, anche compiuti separatamente nel tempo.

Prevale la valutazione unitaria complessiva dell’illecito, per cui c’è la sommatoria in un unicum. A livello operativo c’è una valutazione di categoria di intervento secondo il criterio di assorbenza di quella superiore e più alta.

Davanti modifiche interne del 1962 e una ristrutturazione pesante nel 2004, quest’ultima assorbe la precedente in quanto categoria più alta. C’è lo svantaggio nella determinazione dei requisiti poiché si determina dalla categoria di intervento, minandone poi dei profili di sanabilità come invece si sarebbe determinato con la trattazione separata.

C’è un paradosso, sommando gli illeciti in una sola procedura, c’è il rischio di creare un condono implicito e generalizzato per tutte le modifiche intermedie, legittime o meno. Con tanto di omissioni della regolarizzazione, specie nel gestire tale condizione se nell’opera finale o sull’intera opera.

Al tempo stesso, non manca il paradosso nella valutazione separata, come la sanzione di illeciti che non esistono più grazie a successive trasformazioni. In conclusione, entrambe le mosse si possono compiere, bisogna valutare i vantaggi delle parti coinvolte.