Acquisto seconda casa: le 5 regole fiscali da conoscere tra mutuo, interessi e IMU

Acquistare una seconda casa solleva dubbi frequenti su tasse, mutui e agevolazioni fiscali. La normativa distingue chiaramente tra abitazione principale e altri immobili, con conseguenze dirette sia sulle detrazioni IRPEF sia sull’IMU. Capire le regole è fondamentale per evitare errori.

Quando si parla di seconda casa, entrano in gioco norme fiscali che riguardano il mutuo, gli interessi passivi e l’IMU. Spesso il contribuente si trova nella situazione di possedere già un immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” e di voler acquistare un nuovo appartamento dove effettivamente risiede. In questi casi occorre distinguere tra le regole sulla detrazione degli interessi sul mutuo e quelle legate all’imposizione immobiliare.

Molti dubbi derivano dalla differenza tra abitazione principale e altri immobili. La prima è definita come la casa in cui il contribuente ha residenza anagrafica e dimora abituale. Questo concetto è centrale, perché determina l’accesso a specifiche agevolazioni fiscali. Tuttavia, la normativa non consente di applicare indefinitamente gli stessi vantaggi: una volta utilizzato il beneficio della detrazione sul primo mutuo per l’acquisto della casa di abitazione, non è possibile richiederlo nuovamente su un secondo finanziamento.

Detrazione degli interessi passivi sul mutuo

La detrazione IRPEF sugli interessi passivi del mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale è disciplinata dall’art. 15 del TUIR. Essa consente di detrarre il 19% degli interessi entro un tetto massimo di 4.000 € annui, ma solo per il mutuo stipulato in relazione all’acquisto della prima abitazione principale.

Secondo le istruzioni dell’Agenzia delle Entrate, il beneficio può essere riconosciuto una sola volta: chi ha già usufruito della detrazione su un precedente mutuo non può richiederla nuovamente per un altro immobile, anche se quest’ultimo diventa la nuova residenza. In altre parole, la detrazione è legata all’acquisto originario e non può essere trasferita o replicata.

Alcuni chiarimenti arrivano anche dalla prassi: la circolare n. 7/2021 dell’Agenzia precisa che, in caso di comproprietà, ciascun intestatario può detrarre la propria quota di interessi, ma il beneficio rimane comunque riferito al primo immobile destinato ad abitazione principale. Per chi acquista una seconda casa con un nuovo mutuo, non è quindi prevista la possibilità di detrarre i relativi interessi.

Regole IMU sulla seconda casa e abitazione principale

Per quanto riguarda l’IMU, la disciplina è diversa. L’imposta municipale non si applica all’abitazione principale, salvo che si tratti di immobili di lusso appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Di conseguenza, se il contribuente acquista un appartamento nel quale già risiede e dimora abitualmente, questo sarà considerato abitazione principale ed esente da IMU.

L’altro immobile, anche se posseduto solo al 50% e magari locato a terzi, sarà invece assoggettato all’imposta. Come chiarito dal Ministero dell’Economia e delle Finanze, l’IMU colpisce tutti gli immobili che non rientrano nella definizione di abitazione principale. L’esenzione spetta quindi a un solo immobile, quello utilizzato come residenza effettiva.

Il mutuo residuo sull’altra casa non modifica il quadro fiscale: la rata resta a carico del proprietario, ma senza agevolazioni aggiuntive sugli interessi se non per la quota eventualmente già detratta negli anni passati.

Gli esperti del Sole 24 Ore evidenziano che questa distinzione è fondamentale per chi pianifica un acquisto: non bisogna confondere la possibilità di esenzione dall’IMU con il diritto alla detrazione fiscale sugli interessi. Mentre la prima può essere riconosciuta al nuovo immobile se adibito a residenza, la seconda non può essere replicata una seconda volta.