Trasferire la residenza dopo il rogito genera spesso dubbi, soprattutto per chi vuole accedere alle detrazioni fiscali. Il quesito più comune è se per usufruire del bonus ristrutturazioni sia obbligatorio spostare la residenza entro una data precisa. La risposta va distinta a seconda che si parli di detrazione 50%, agevolazioni prima casa o mutuo, perché ogni misura ha regole autonome e indipendenti.
Quando si acquistano e ristrutturano immobili, le norme fiscali possono sovrapporsi e creare confusione. La detrazione 50% per ristrutturazione edilizia riguarda esclusivamente chi sostiene le spese e risulta titolare di un diritto reale o personale sull’immobile, senza alcun obbligo di residenza. Diverso è il discorso per l’agevolazione prima casa, che vincola il contribuente a trasferire la residenza nel comune entro 18 mesi dal rogito, pena la perdita delle imposte ridotte.
Ancora differente è la disciplina sugli interessi del mutuo ipotecario, che prevede l’obbligo di destinare l’immobile a dimora abituale entro un anno. Le circolari dell’Agenzia delle Entrate hanno più volte chiarito che si tratta di regole separate, che non vanno confuse. Per questo, fissare date “automatiche” come il 2 novembre 2026 non ha alcun fondamento normativo se si parla solo di bonus ristrutturazioni.
Bonus ristrutturazioni e trasferimento della residenza
La detrazione per ristrutturazione edilizia prevista dall’articolo 16-bis del TUIR permette di recuperare il 50% delle spese fino a un tetto massimo di 96.000 € per unità immobiliare. Chi intende beneficiarne deve essere proprietario, nudo proprietario, usufruttuario o detentore a titolo regolare, sostenere i costi e pagare con bonifico parlante contenente i dati fiscali richiesti dalla legge. Nessuna norma prevede l’obbligo di trasferire la residenza nell’immobile entro una data precisa. Ciò significa che il contribuente potrà detrarre le spese pagate entro dicembre 2025, anche se non abiterà ancora nell’immobile.
Questo aspetto è stato chiarito dall’Agenzia delle Entrate con diverse risposte a interpelli, che confermano come la residenza non incida sul diritto alla detrazione. Attenzione però: se si intende cumulare altri benefici, come quelli legati al mutuo o alle agevolazioni prima casa, allora il trasferimento diventa requisito fondamentale.
Agevolazioni prima casa e interessi sul mutuo
Il trasferimento della residenza acquista un ruolo decisivo in altre agevolazioni fiscali. Per l’agevolazione prima casa, che garantisce imposte ridotte su registro, ipotecaria e catastale, occorre portare la residenza nel comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dal rogito. Pertanto, se il rogito è previsto a ottobre 2025, il termine utile scadrà ad aprile 2027. Mancare questa scadenza comporta la perdita dell’agevolazione con il recupero delle imposte dovute, maggiorate di sanzioni e interessi. Discorso diverso per la detrazione degli interessi passivi sul mutuo ipotecario: in questo caso l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto o dal termine dei lavori di ristrutturazione. Se i lavori si prolungano, il termine decorre dalla loro conclusione, ma resta tassativo. È quindi fondamentale pianificare con attenzione i tempi: chi si concentra solo sul bonus ristrutturazioni rischia di sottovalutare i vincoli connessi alle altre agevolazioni, che sono del tutto autonomi. La distinzione tra i vari benefici fiscali è ciò che consente di programmare investimenti e trasferimenti senza errori o sgradite sorprese.