Un biglietto in bacheca, qualche riga che parla di “rifacimento facciata” e una data per l’assemblea condominiale. Chi vive in affitto si trova spesso a chiedersi se può dire la sua, votare, o almeno partecipare.
Anche senza essere proprietario, vive ogni giorno l’edificio, subisce i disagi dei lavori e paga un canone che potrebbe aumentare. Ma può davvero opporsi? E se sì, quando? Esiste una legge che risponde a queste domande con precisione, anche se in pochi la conoscono.
Ogni giorno si condividono scale, ascensori e spazi comuni con gli altri condomini, eppure il ruolo dell’inquilino in condominio resta spesso invisibile. Non è raro sentire parlare di lavori o interventi importanti senza essere stati avvisati o coinvolti. Eppure, qualcosa si muove anche per chi non ha l’atto di proprietà in tasca. La Legge 392 del 1978, con il suo articolo 10, introduce diritti specifici e limitati per chi è in affitto. Non si tratta di partecipazione totale, ma di un piccolo spazio di voce, tutto da conoscere.
Quando l’inquilino ha diritto di voto e quando no
L’articolo 10 della Legge 392/78 stabilisce chiaramente i casi in cui un inquilino può partecipare alle assemblee condominiali. Il diritto di voto viene concesso solo quando si parla di spese e gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento d’aria. In quelle riunioni, l’inquilino può votare al posto del proprietario. Si tratta, ad esempio, della suddivisione delle spese della stagione, della scelta dell’orario di accensione o della ditta che cura la manutenzione ordinaria degli impianti.
Se invece l’assemblea affronta lavori straordinari, come la sostituzione della caldaia o l’installazione di un nuovo impianto, il diritto di voto spetta solo al proprietario. In questi casi, l’inquilino non può intervenire. Lo stesso vale per delibere che riguardano regolamenti condominiali, nomina dell’amministratore o approvazione del bilancio (tranne le voci legate al riscaldamento). Anche quando si modificano altri servizi comuni, come l’uso di cortili o portineria, si può assistere e parlare, ma non votare.
Lavori straordinari e disagi: cosa può fare chi è in affitto
I grandi lavori condominiali, come il rifacimento della facciata o il tetto, rientrano nelle scelte dei soli proprietari. L’inquilino non ha diritto di partecipare né di opporsi formalmente. Tuttavia, questo non significa che debba subire in silenzio. Se i lavori creano disagi rilevanti, come rumori eccessivi, polvere o interruzione di servizi essenziali, è possibile parlare con il proprietario per chiedere una riduzione del canone o, nei casi più gravi, esercitare il diritto di recesso per giusta causa.
Anche in caso di delibere ritenute illegittime, l’inquilino non può agire in giudizio in prima persona. Può però segnalare la questione al locatore, che ha il diritto (e il dovere, se coinvolto) di valutare un’eventuale impugnazione. I tribunali italiani sono chiari: solo chi aveva diritto di voto su quella decisione può contestarla legalmente.
Costruire un buon rapporto con il proprietario resta fondamentale. È lui a ricevere le convocazioni alle assemblee e a dover avvisare l’inquilino, ma solo se si trattano temi su cui quest’ultimo ha diritto di intervenire. Restare informati, conoscere i propri limiti e agire nei giusti ambiti può fare la differenza nella vita condominiale di chi vive in affitto.