Un dettaglio che in molti ignorano può bloccare il bonus casa, anche quando l’abitazione attuale non è più adatta. Una recente sentenza della Cassazione ha ribaltato quanto si credeva fosse ormai assodato. Non contano più le esigenze familiari o lo spazio insufficiente: se si è già beneficiato dell’agevolazione, ogni possibilità è tagliata fuori. E il mercato immobiliare potrebbe subirne le conseguenze più dure.
L’acquisto della prima casa rappresenta per tanti un punto d’arrivo, ma anche un punto di partenza. Spesso, però, ciò che si decide oggi può diventare un vincolo domani. Le regole fiscali, infatti, non sempre seguono i cambiamenti della vita. Famiglie che crescono, esigenze abitative che mutano, abitazioni che diventano inadatte: tutto questo rischia di non avere alcun peso di fronte alla legge.
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 24478/2025, ha introdotto un principio che ha colto molti di sorpresa: chi ha già usufruito del bonus prima casa non può più richiederlo, anche se l’immobile risulta inidoneo. Il nodo è tutto in un’interpretazione che taglia corto, rendendo definitivo il beneficio fiscale già ottenuto, senza possibilità di replica.
Una sola chance per il bonus: il secondo tentativo non è ammesso
Nel caso preso in esame dalla Cassazione, una coppia con due gemelli viveva in un appartamento troppo piccolo. L’immobile, acquistato anni prima con l’agevolazione, aveva una sola camera da letto. Nonostante l’evidente inadeguatezza, la Corte ha stabilito che il bonus casa non si può riutilizzare.
Secondo la normativa, infatti, la detenzione di un’altra casa acquistata con i benefici prima casa è un ostacolo assoluto al riutilizzo dell’agevolazione. Nessuna valutazione soggettiva, nemmeno quando l’immobile non è più vivibile. Anche la nuda proprietà è considerata sufficiente per escludere qualsiasi nuovo diritto al beneficio.
Fino a poco tempo fa, in casi simili si era ammessa una certa flessibilità: danni gravi, emergenze abitative, mutamenti del nucleo familiare. Ora, invece, il principio è rigido: il bonus è unico e irripetibile, anche di fronte a circostanze concrete e mutate nel tempo. Una chiusura che rischia di penalizzare famiglie in difficoltà, con un impatto diretto sul mercato.
Chi non ha mai usato il bonus può ancora sperare
Diversa è la situazione per chi possiede già una casa ma non ha mai usufruito dell’agevolazione prima casa. In questo caso, anche se l’immobile si trova nello stesso Comune del nuovo acquisto, è possibile ottenere il bonus, a condizione che si dimostri l’inidoneità dell’abitazione esistente.
La Cassazione, infatti, distingue chiaramente le due ipotesi: mentre il precedente acquisto con agevolazione chiude ogni strada, il semplice possesso non accompagnato da beneficio fiscale può essere superato. L’inidoneità può essere strutturale, funzionale o legata a cambiamenti familiari. Basta che si dimostri che l’immobile non è più adatto.
Questo crea però una disparità evidente: due contribuenti con situazioni abitative simili, ma con storie fiscali diverse, vengono trattati in modo opposto. E ciò che dovrebbe essere una tutela sociale si trasforma in un vincolo burocratico.