Installare una canna fumaria in condominio è spesso motivo di conflitto tra i residenti. Nel caso di attività commerciali, come una friggitoria, le perplessità aumentano per via delle esalazioni e della vicinanza con balconi e finestre. Ma cosa dice la legge? È necessario il consenso dei condomini o basta rispettare i vincoli normativi?
Nei condomini italiani il tema dell’installazione di una canna fumaria è regolato da precise norme del Codice civile. Secondo l’articolo 1102, ciascun condomino può servirsi delle parti comuni per trarre maggiore utilità, a condizione di non alterarne la destinazione e di non impedire agli altri il pari uso. Ciò significa che l’appoggio di una canna fumaria al muro perimetrale rientra, in linea generale, nell’uso legittimo della cosa comune.
Tuttavia, entrano in gioco altri limiti: il rispetto delle distanze legali da balconi e vedute, le regole sulle immissioni (odori e fumi) e soprattutto il divieto di compromettere il decoro architettonico dell’edificio. La Corte di Cassazione, con varie sentenze, ha ribadito che l’installazione è lecita purché non causi pregiudizio agli altri condomini. Questo vale anche per attività come friggitorie o ristoranti che necessitano di sistemi di smaltimento adeguati per rispettare le normative igienico-sanitarie.
Canna fumaria in condominio: quando serve l’autorizzazione
L’installazione di una canna fumaria non richiede, di norma, una delibera condominiale o un quorum specifico di millesimi. Trattandosi di uso della cosa comune, non è previsto un consenso assembleare, a meno che non si verifichi un’alterazione sostanziale delle parti comuni o una modifica strutturale. La giurisprudenza ha chiarito che il dissenso dei condomini non può bloccare l’intervento se l’opera è conforme alle norme edilizie e urbanistiche e non compromette la sicurezza o il decoro.
Diverso è il discorso se la canna fumaria provoca inconvenienti come odori molesti, rumori o dispersione di fumi che superano la normale tollerabilità: in quel caso i condomini possono agire per tutelare i propri diritti, anche in sede legale. È inoltre necessario ottenere i permessi comunali e rispettare i regolamenti locali, soprattutto se l’edificio si trova in un’area sottoposta a vincolo paesaggistico o storico. In assenza di tali autorizzazioni, l’opera può essere contestata dalle autorità competenti.
I limiti da rispettare e le responsabilità del proprietario
Chi installa una canna fumaria ha la responsabilità di garantire che l’impianto sia sicuro e conforme alle normative tecniche. Questo comporta l’obbligo di rispettare le distanze da balconi e finestre, di adottare sistemi di filtraggio adeguati per contenere le esalazioni e di evitare che l’impianto alteri il decoro architettonico dell’edificio. In caso di attività come una friggitoria, il rispetto delle norme igienico-sanitarie diventa ancora più stringente, con possibili controlli da parte dell’ASL. L’assemblea condominiale non può negare il diritto a installare la canna fumaria, ma può intervenire se vi sono violazioni delle regole o pregiudizi concreti ai condomini. La Cassazione ha più volte ribadito che il proprietario deve usare la cosa comune in modo da non limitare il pari diritto degli altri. In sostanza, non serve il voto dei condomini per autorizzare l’opera, ma serve che essa sia progettata e realizzata in modo da rispettare tutti i vincoli di legge e di tutela dei diritti altrui.