Catasto: stanno per partire le lettere di compliance, cosa controllare subito per evitare problemi

Bisogna sapere quando aggiornare la banca dati del Catasto, soprattutto in vista della forma di comunicazione semplificata, le lettere di compliance.

Dopo gli interventi con Superbonus e operazioni di ristrutturazione, potrebbe essere fondamentale aggiornare la banca dati del Catasto, proprio al fine di evitare grossi problemi. Le lettere di compliance semplificano, velocizzano e intensificano la comunicazione tra l’Amministrazione Finanziaria, il Fisco, e il cittadino, proprio al fine di evitare brutte sorprese e avere tutto sotto controllo.

Ci sono degli interventi specifici che potrebbero aver innescato l’aumento di redditività catastale dell’abitazione, incrementandone a sua volta il valore. Ma quali sono? Tempo fa si è molto discusso sulla rettifica delle rendite derivanti dal miglioramento delle prestazioni energetiche e antisismiche, soprattutto in relazione dell’ultimo aggiornamento delle rendite catastali negli atti archiviati.

Ma perché è obbligatorio aggiornare? Soprattutto quando lo si fa? Tutto da scoprire su categoria, classe, rendita immobile, e planimetria.

A base di ciò, sussiste una normativa sull’obbligo all’aggiornamento catastale post Superbonus, ed è l’art. 1 comma 86 della Legge n. 213/2023. Secondo questa, l’ADE riferendosi alla unità immobiliari oggetti di interventi posti all’art. 199 del DL n. 34/2020, convertito poi in legge n. 77/2020 nel luglio, attesta in relazione a specifiche liste selettive poste con le moderne tecnologie, se sia stata inoltrata laddove serve, la dichiarazione all’art. 1 commi 1 e 2 del regolamento di cui al Decreto del Ministro delle finanze n. 701/1994.

Ciò anche ai fini degli effetti sulla rendita dell’abitazione, presente in atti nel catasto dei fabbricati.

Ma è al comma 84 che si precisa che l’ADE può comunicare appositamente con il contribuente, mediante lettera di compliance, i casi oggetto di verifica al comma 86, di cui appunto manchi la dichiarazione che ne dovrebbe risultare. Questo ai sensi dell’art. 1, commi da 634 a 636, della legge 23 dicembre 2014, n. 190.

Suddetto articolo, stabilisce che il Direttore dell’ADE individua con provvedimento le modalità con cui le informazioni ai commi 634 e 635 devono essere messe a disposizione sia del contribuente che della Guardia di Finanza.

Indicando appunto fonti informative, la tipologia di queste poste anche mediante le nuove tecnologie e con livelli di assistenza adeguati al fine di correggere eventuali errori.

Quali interventi sotto posti ad aggiornamento catasto, uso di lettere compliance

Per comprendere meglio, si scindono in due gruppi gli interventi del Superbonus, a prescindere se abbiano avuto sconto in fattura o cessione del credito.

Trattasi di incidenti in maniera rilevanti, come variazioni di immobile, demolizioni e ricostruzioni, modifiche distributive interne o ristrutturazione propria. Oppure quelli in misura minore, come solo il cappotto, o gli impianti, o le stesse opere strutturali.

A prescindere degli obblighi di aggiornamento che conseguono dagli interventi del primo gruppo, tali operazioni richiedono l’aggiornamento del classamento e planimetria catastale se si considera il superamento della soglia del 15% in merito alla redditività e il valore catastale che consegue all’intervento.

Nelle operazioni di minore entità, pochissimi sono i casi in cui non serve l’aggiornamento. Ad esempio, quando si sostituiscono gli infissi. Perché il “discrimine” è un altro. La richiesta di controllo dell’aumento della redditività e valore catastali non va annessa all’aumento oggettivo o commerciale della casa, ma alla situazione informatizzata presente nella banca dati!

Cioè se la casa oggi vale 100 mila euro, e in Catasto è classata A/4 di classe 3, con un valore catastale di 38 mila euro, la verifica va riferita al dato censito in atti, a prescindere se l’aumento sia minore del 15%.

Ancora di più si deve aggiornare nel caso in cui ci siano incoerenze tra quanto sussiste a livello reddituale e quanto predisposto negli atti catastali, come dice la Circolare n. 10/2005 dell’Agenzia delle Entrate.

I punti g4), g5) e g8), hanno importanza solo quando gli interventi abbiano determinato un incremento del valore di mercato e della redditività maggiore al 15%, rispetto a quelli posti nella stessa uiu nelle condizioni originarie prima dell’intervento. Per le opere di straordinaria manutenzione del punto g5), si deve aver concretizzato una variazione delle originarie caratteristiche, ed esempio la riqualificazione dei servizi igienici con impianti ultra-tecnologici.

Ma sono esclusi interventi di riparazione, rinnovo o adeguamento degli impianti alla normativa di sicurezza o per quelli di consolidamento e salvaguardia degli edifici. Infine, al punto g8), si precisa che non servono al classamento gli interventi di restauro se non hanno interessato tutto l’edificio.

Guida pratica per la gestione degli interessi, quali sono le conclusioni dell’ADE

Compreso laddove sia avvenuto un incremento della redditualità catastale, serve adesso capire quale potrebbe essere la più efficace gestione dei propri interessi. Questo al fine di evitare errori e conseguenze difficili da sostenere.

Assodato che le lettere di compliance sono uno strumento che agevola queste comunicazioni, è bene ribadire che servono soprattutto per regolarizzare la propria posizione se non affine a quanto predisposto finora.

Le omissioni rese note dall’ADE possono essere regolarizzate mediante la presentazione di dichiarazioni, beneficiando della riduzione delle sanzioni poste all’art. 31 del Regio Decreto legge n. 1142/1939, come richiamato all’art. 60 del Regolamento approvato con Decreto del Presidente della Repubblica, in ragione del tempo intercorso dalla realizzazione delle violazioni stesse.

Infine, dopo la L n. 213/2013, l’ADE ha disposto il provvedimento n. 38133/2025 per gli immobili con interventi di Superbonus, il quale agevola gli adempimenti spontanei degli obblighi tributari legati agli aggiornamenti. La ratio è quella di incentivare il ravvedimento spontaneo, per velocizzare e portare i contribuenti a regolarizzare senza troppe conseguenze.