L’installazione di un ascensore in condominio solleva domande pratiche: chi deve pagare le spese condominiali, come si dividono i costi di manutenzione e energia elettrica, quali regole seguire per il compenso dell’amministratore. La disciplina è complessa e intreccia norme di legge, chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate e sentenze di tribunali.
Il tema dell’ascensore in condominio è centrale perché tocca diritti e obblighi dei proprietari, ma anche questioni di barriere architettoniche e accessibilità. Ogni volta che si affrontano spese condominiali, il dibattito si accende: c’è chi teme di pagare troppo, chi chiede criteri più equi, chi rivendica la possibilità di dissociarsi se non intende usare l’impianto. Il Codice civile fornisce regole chiare ma non sempre intuitive: articoli come il 1121 c.c. disciplinano il ruolo dei dissenzienti nelle innovazioni, mentre l’art. 1124 c.c. regola la ripartizione delle spese di scale e ascensori.
La giurisprudenza, come una sentenza del Tribunale di Roma del 2024, interviene per chiarire cosa accade quando l’uso è più intenso da parte di alcune unità. A completare il quadro, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che l’installazione di un ascensore può rientrare nel bonus barriere architettoniche 75%, valido fino al 2025. Tutto questo dimostra come l’ascensore sia non solo un servizio essenziale ma anche una sorgente di spese e norme che vanno comprese a fondo.
Chi paga le spese di installazione e gestione
Secondo l’art. 1124 c.c., riportato nella Gazzetta Ufficiale e confermato da varie pronunce della Corte di Cassazione, le spese di manutenzione, sostituzione e gestione dell’ascensore devono essere sostenute dai proprietari delle unità servite. La regola è precisa: metà del costo in proporzione al valore delle singole unità immobiliari e metà in base all’“altezza” del piano dal suolo. In altre parole, chi abita più in alto contribuisce di più. Questo criterio si applica sia alla gestione ordinaria, come contratti di manutenzione ed energia elettrica, sia a molte spese straordinarie, salvo diversa convenzione valida.
Quando l’impianto è deliberato come innovazione, l’art. 1121 c.c. consente ai dissenzienti di non contribuire se l’opera è “gravosa o voluttuaria” e utilizzabile separatamente. In questo caso, chi non vuole usare l’ascensore non paga né l’installazione né la manutenzione, ma se in futuro deciderà di usufruirne dovrà versare la sua quota di realizzazione, rivalutata, e iniziare a partecipare alle spese di gestione. Diverso è il caso delle opere dirette ad abbattere barriere architettoniche, dove l’ascensore viene considerato bene comune a beneficio di tutti e quindi le spese si dividono tra tutti i condomini.
Sul piano fiscale, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il bonus 75% per l’eliminazione delle barriere spetta per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2025; dal 2026 le aliquote si riducono, rientrando nel bonus ristrutturazioni. Conta la data del pagamento, non quella di inizio o fine lavori, e questo permette ai condomini di pianificare i versamenti per massimizzare l’agevolazione.
Uso più intenso, regolamenti e compenso dell’amministratore
Non sempre i condomini utilizzano l’ascensore nello stesso modo. Può accadere, come riconosciuto dal Tribunale di Roma con la sentenza n. 1271 del 24 gennaio 2024, che chi destina l’appartamento a bed & breakfast o a locazioni turistiche venga ritenuto responsabile di un uso più intenso. In casi simili, la giurisprudenza ammette una maggiorazione delle spese se prevista dal regolamento contrattuale e approvata dall’assemblea con le maggioranze dell’art. 1136 c.c., a condizione che vi siano prove concrete di un maggiore consumo dell’impianto. Questo principio evita che i costi gravino in modo ingiusto su chi ne fa un uso normale.
Quanto al compenso dell’amministratore, l’art. 1129 c.c. stabilisce che debba essere definito in modo chiaro e analitico al momento della nomina. Non esiste una percentuale fissa stabilita dalla legge: la prassi prevede un onorario forfettario annuale, deciso dall’assemblea in base al numero delle unità immobiliari e alla complessità della gestione. In caso di lavori straordinari, come la sostituzione o installazione di un ascensore, possono essere previsti compensi aggiuntivi, ma solo se deliberati espressamente dall’assemblea con indicazione precisa delle attività e dei relativi importi. In questo modo si garantisce trasparenza e conformità alla normativa. La gestione dell’ascensore resta quindi un tema che unisce norme, assemblee e giurisprudenza, con regole che tutelano sia i condomini sia l’amministratore.