Comodato ai genitori: posso chiedere uno sconto sull’IMU?

Molti italiani che vivono all’estero concedono la propria casa ai genitori con un comodato d’uso gratuito, convinti di poter ottenere uno sconto sull’IMU.

In realtà la normativa fiscale prevede condizioni molto rigide e spesso poco conosciute. Chi non rispetta tutti i requisiti richiesti dalla legge deve pagare l’imposta come seconda casa. La questione riguarda migliaia di proprietari che, pur vivendo fuori dall’Italia, mantengono un immobile nel proprio Paese. Spesso l’abitazione viene concessa ai familiari più stretti, soprattutto ai genitori, attraverso un contratto di comodato d’uso gratuito regolarmente registrato. Questa soluzione permette di utilizzare l’immobile senza canone, ma non sempre produce effetti favorevoli sul piano fiscale.

Il nodo riguarda l’applicazione dell’IMU, l’imposta municipale sugli immobili, e le possibili agevolazioni fiscali previste per le abitazioni concesse ai parenti. La normativa italiana riconosce infatti alcune riduzioni della base imponibile, ma stabilisce condizioni molto precise legate alla residenza, al numero di immobili posseduti e alla situazione anagrafica del proprietario.

Chi vive stabilmente all’estero spesso non riesce a soddisfare questi requisiti. Il risultato appare paradossale: anche quando i genitori utilizzano la casa come abitazione principale, il proprietario può trovarsi a pagare l’IMU piena come se l’immobile fosse una normale seconda casa. La disciplina si fonda su diverse disposizioni legislative, tra cui la legge 160/2019 e la legge 178/2020, che regolano le principali riduzioni dell’imposta.

Comodato ai genitori e sconto IMU: perché chi vive all’estero resta escluso

La normativa di riferimento per il comodato d’uso gratuito ai parenti si trova nel comma 747 della Legge 160/2019. Questa disposizione prevede una riduzione del 50% della base imponibile IMU per le abitazioni non di lusso concesse in comodato ai parenti in linea retta entro il primo grado, quindi anche ai genitori, purché utilizzino l’immobile come abitazione principale.

La legge stabilisce però alcune condizioni precise. Il contratto di comodato deve essere registrato e il proprietario deve risiedere nello stesso Comune in cui si trova l’immobile concesso ai familiari. Inoltre il comodante può possedere al massimo un altro immobile nello stesso Comune, destinato alla propria abitazione principale.

Questo requisito della residenza rappresenta il punto decisivo. Chi vive stabilmente all’estero non può dimostrare la residenza nello stesso Comune dell’immobile e quindi non riesce a soddisfare una delle condizioni fondamentali richieste dalla norma. In questi casi l’agevolazione non trova applicazione, anche se il contratto di comodato risulta perfettamente registrato e i genitori utilizzano la casa come residenza.

La conseguenza pratica diventa inevitabile: il proprietario deve pagare l’IMU con l’aliquota ordinaria prevista dal Comune per le seconde case.

Un’altra disposizione riguarda gli italiani che possiedono un solo immobile in Italia ma risiedono all’estero. Il comma 48 della Legge 178/2020 introduce uno sconto del 50% dell’IMU, ma lo riserva esclusivamente ai pensionati che percepiscono una pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l’Italia. La stessa norma esclude esplicitamente gli immobili locati o concessi in comodato d’uso.

Il Parlamento ha avviato una modifica di questa disciplina. Una proposta di legge approvata alla Camera nel dicembre 2025 e attualmente all’esame del Senato estende le agevolazioni IMU e TARI agli italiani iscritti all’AIRE, non più soltanto ai pensionati. Il testo introduce ulteriori condizioni, tra cui la rendita catastale dell’immobile e la collocazione in un Comune con meno di 5.000 abitanti.

Anche questa possibile riforma mantiene però un limite rilevante: l’esclusione degli immobili concessi in comodato d’uso gratuito. Se la norma entrerà in vigore senza modifiche, continuerà a non applicarsi alle abitazioni date ai familiari.