Il Tribunale di Salerno cambia tutto sul condominio con la sentenza n. 3374/2025, ecco come.
Quando si litiga in condominio bisogna stare attenti, specie quando dopo l’ultima sentenza sul caso emanata dal Tribunale di Salerno, cambia tutto. È la numero 3374/2025, la quale ha stabilito che in mancanza del verbale della prima convocazione, rende annullabili poi le delibere poste nella successiva ulteriore convocazione.
Quali sono stati i punti chiave della sentenza? Innanzitutto, serve analizzare il caso concreto. Tutto è iniziato quando alcuni condomini hanno impugnato una delibera per vizi di natura procedurale. Per cui il Tribunale ha accolto il ricorso, rilevando i seguenti elementi. La sentenza n. 3374/2025 ha fornito una base giurisprudenziale di grande importanza.
In primis, assenza del verbale della prima convocazione, non c’era prova che fosse andata deserta. Ma anche mancata indicazione dei delegati e delle deleghe presenti in sede assembleare. Le conseguenze peggiori?
Senza la presenza di un verbale che possa attestare la prima convocazione deserta, la seconda a sua volta non è valida e non può beneficiare dei quorum ridotti. Cosa succede alle delibere? La risposta enuncia una nuova gestione, la quale cambia tutto in sede di condominio e verbalizzazione.
Obbligo di verbalizzazione, come in condominio cambia tutto
Evidenziato il caso in esame e le principali conseguenze, occorre approfondire, evidenziando ulteriormente che le delibere approvate sono quindi annullabili anche se l’impugnazione viene da un solo condomino. Ecco come però la gestione in condominio cambia del tutto, c’è l’obbligo di verbalizzazione, ecco come e quando, e soprattutto quali sono gli errori che assolutamente non bisogna porre in essere.
Secondo gli aggiornamenti più importanti, dal 2012 è obbligatorio registrare tutte le assemblee, pure quelle andate a vuoto. Appunto, si parla dell’appena citato “obbligo di verbalizzazione”. Ciò va fatto in maniera specifica, nel registro dei verbali, e il verbale incarna l’unica prova legale della corretta procedura assembleare. Queste le implicazioni pratiche, ma qual è la normativa di riferimento?
Si tratta dell’art. 1136 c.c. il quale stabilisce quorum differenti per la prima e la seconda convocazione. Quindi, nella prima si consolidano i 2/3 del valore e maggioranza dei partecipanti. Mentre alla seconda, serve 1/3 del valore e 1/3 dei partecipanti, cioè decisioni valide con 1/3 del valore e maggioranza degli intervenuti.
Cosa si evince in ultima battuta? Che la verbalizzazione non è una mera formalità, ma un presidio di legalità. Non può assolutamente venire meno o data per scontata, poiché si è del tutto in errore. Per cui omettere il verbale della prima convocazione, potrebbe compromettere la validità delle delibere successive.
Infine, da qui si conferma che amministratori e condòmini devono dare la massima attenzione all’osservazione di questi adempimenti.