Se il condominio non fa lavori urgenti, scatta l’allarme: interviene la Cassazione e le pronunce giurisprudenziali.
Nella sentenza n. 14225 del 19 marzo 2025 della Cassazione si tratta il tema del Condominio, se questo non fa lavori che però sono urgenti, chi è che paga? La soluzione lascia senza parole.
Che la vita in condominio sia ricca di tensioni, non ci sono dubbi. Ma è comune chiedersi chi paga quando intonaco cade, i cornicioni sono vacillanti, e un’assemblea che per inerzia, non si interessa di ciò. O peggio ci sono casi in cui si rimanda la spesa per non spendere.
La Cassazione ha ribadito molte volte un principio essenziale, quello della responsabilità condominiale per danni ai terzi. Chi è responsabile sia per i danni che per il pagamento? La risposta è un monito che attiene alla responsabilità individuale, e che va oltre le decisioni collettive.
La ragione? La sicurezza prima di tutto. Il principio è ribadito nella sentenza del 19 marzo 2025, la n. 14225, questa concerne l’obbligo di eseguire i lavori che servono per far venire meno pericoli. E quando l’assemblea non riesce a porre in essere una volontà deliberativa, è il singolo condomino a doverne pagare le conseguenze.
Ciò al di là del fatto che il pericolo sia scaturito da una proprietà esclusiva/condotta specifica. Questa la pronuncia della Cassazione che richiama orientamenti già posti in essere, come la sent. n. 50366 del 2019 e la n. 6596 del 2008 della stessa. L’inerzia dell’assemblea non è un alibi per nessuno.
Ma qual è il reato?
Come deve agire il condominio davanti lavori urgenti che non fa?
La negligenza attiene a diverse ipotesi di reato, l’art. 677 del c.p., “Omissione di lavori in edifici o costruzioni che minacciano la rovina”, punisce chiunque ha l’obbligo giuridico di procedere, e omette di compiere i lavori per fare venire meno il pericolo.
C’è una sanzione penale più lieve se il proprietario o chi per lui è obbligato alla conservazione o alla vigilanza dell’edificio, omette di provvedere. Ce n’è una più grave davanti un disastro o pericolo di questo. L’obbligo di provvedere è del proprietario, o nel condominio, grava sui singoli se c’è stata inerzia in assemblea.
Ma se l’assemblea non delibera è responsabile l’amministratore? L’amministratore non ha il potere di eseguire lavori di manutenzione straordinaria che la stessa assemblea non abbia approvato. Ha il dovere di convocare, segnalare, e sollecitare a deliberare.
Se non si riesce, l’amministratore non può, essere chiamato a rispondere del reato all’art. 677 c.p. per omessa esecuzione. Ciò dal fatto che si tratta di opere che esulano dal suo potere di intervento autonomo. Fatta eccezione dei casi espressi all’art. 1135 comma 2 del c.c. che glielo permettono.
Se il cornicione dell’edificio cade, ma l’assemblea non delibera, il condomino del piano inferiore danneggiato, deve sollecitare l’intervento.
Ma come può agire il singolo per tutelarsi? Può sollecitare formalmente l’amministratore e convocare un’assemblea straordinaria, promuoverla lui stesso se l’amministratore non fa nulla, o segnalare il pericolo alle autorità come Vigili del Fuoco e Ufficio Tecnico del Comune, competenti ad agire.