L’uso delle aree condominiali è spesso oggetto di discussione tra i proprietari. Quando un cortile condominiale risulta accessibile anche a estranei, sorgono dubbi su proprietà, sicurezza e poteri dell’assemblea. Chiarire le regole è fondamentale per evitare conflitti e tutelare i diritti di tutti i condomini.
Negli ultimi anni, le questioni legate alle parti comuni degli edifici hanno assunto un ruolo sempre più rilevante, soprattutto per quanto riguarda la gestione di spazi come i cortili, le aree esterne e i giardini. Questi luoghi, spesso utilizzati liberamente, sono in realtà beni di proprietà condivisa. La normativa, in particolare l’articolo 1117 del Codice civile, chiarisce che tali beni appartengono a tutti i condomini pro quota, anche quando l’accesso dall’esterno non è materialmente limitato. Ciò significa che, pur essendo visibili e fruibili, non diventano pubblici.
Il tema si complica quando il cortile viene utilizzato da terzi estranei al condominio, ad esempio come area di passaggio o di sosta. In questi casi entra in gioco l’articolo 1102 del Codice civile, che stabilisce che ogni condomino può servirsi delle parti comuni, ma senza alterarne la destinazione o impedire agli altri di goderne in pari misura. Diverso è, invece, il discorso per i soggetti esterni: il loro accesso richiede sempre un consenso collettivo.
Le decisioni che riguardano le aree condominiali non possono essere prese dal singolo proprietario e nemmeno dall’amministratore in autonomia. Si tratta infatti di modificare l’uso di un bene comune, e ciò spetta all’assemblea condominiale, che deve deliberare con le maggioranze indicate dall’articolo 1136 del Codice civile. Se si tratta di regolamentare l’uso, basta la maggioranza semplice; se invece si concede l’utilizzo a terzi in maniera stabile, possono servire quorum più alti, come avviene per le innovazioni o le concessioni d’uso.
Il ruolo dell’amministratore e i poteri dell’assemblea
L’amministratore condominiale ha compiti ben precisi stabiliti dall’articolo 1130 del Codice civile. È responsabile della vigilanza sulle parti comuni, deve far rispettare il regolamento condominiale e convocare l’assemblea quando emergono questioni che riguardano la sicurezza o la gestione straordinaria. Non ha invece il potere di autorizzare da solo l’uso del cortile da parte di terzi, poiché questo rientra nella sfera decisionale dell’assemblea.
In situazioni di accesso non autorizzato, l’amministratore è tenuto a intervenire: può proporre misure di tutela come l’installazione di cancelli o sistemi di chiusura, segnalare eventuali abusi e attivare l’assemblea per deliberare le soluzioni più idonee. Questo ruolo di custode implica anche la responsabilità di prevenire possibili danni o rischi collegati alla presenza di estranei.
La tutela dei condomini e gli interventi possibili
Il fatto che la Polizia Locale o altre autorità possano considerare l’area come privata non significa che essa sia sottratta alla tutela pubblica. In caso di intrusioni, danneggiamenti o altri comportamenti illeciti, rimane possibile rivolgersi a Polizia di Stato o Carabinieri. Allo stesso tempo, i condomini possono deliberare misure interne per rendere più sicuro l’uso dell’area, limitando gli accessi non autorizzati.
In definitiva, il cortile condominiale rimane un bene di proprietà comune, la cui gestione deve rispettare le regole del Codice civile. L’accesso da parte di estranei non è un diritto automatico, ma richiede il consenso dell’assemblea. L’amministratore, dal canto suo, ha il dovere di vigilare, intervenire e proporre soluzioni per garantire la sicurezza dei beni comuni e la serenità della vita condominiale.