Detrazioni condominiali 2026: cosa resta dopo i tagli inseriti nella Legge dei Bilancio

Nel 2026 i lavori condominiali restano detraibili, ma il perimetro cambia: alcune agevolazioni resistono, altre escono di scena, e capire cosa conviene fare diventa decisivo.

Tra bonus ristrutturazioni confermati, aliquote differenziate e adempimenti fiscali, i condomini devono muoversi con attenzione per non perdere benefici rilevanti. Le regole non sono nuove, ma il contesto sì.

Per chi vive o amministra un condominio, il 2026 si apre con un quadro normativo più essenziale ma ancora ricco di opportunità. Le detrazioni fiscali per i lavori sulle parti comuni restano uno strumento centrale, soprattutto ora che il Bonus barriere architettoniche al 75% non è più operativo.

Detrazioni condominiali 2026: ecco cosa cambia

Nel 2026 il riferimento principale per i lavori sulle parti comuni resta il Bonus ristrutturazioni, che continua a consentire la detrazione delle spese sostenute dai condomìni. Ogni condomino beneficia dell’agevolazione in base alla quota millesimale imputata, a condizione che l’intervento riguardi parti comuni dell’edificio residenziale e rientri tra quelli agevolabili. La normativa consente la detrazione per interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia, purché realizzati sulle parti comuni.

In pratica, il 2026 non azzera le agevolazioni, ma richiede maggiore attenzione nella qualificazione dei lavori. Interventi come la sistemazione delle finiture comuni, la manutenzione degli impianti centralizzati, l’impermeabilizzazione di tetti e terrazzi o la sostituzione di infissi nelle aree comuni continuano a rientrare nel perimetro detraibile, se rispettano i requisiti edilizi previsti.

Le aliquote del Bonus ristrutturazioni restano differenziate anche nel 2026. La detrazione raggiunge il 50% delle spese quando l’intervento riguarda l’abitazione principale, mentre scende al 36% per le seconde case e gli altri immobili. Il limite massimo di spesa rimane fissato a 96.000 euro per unità immobiliare, con ripartizione della detrazione in dieci quote annuali di pari importo.

Questa distinzione rende particolarmente rilevante la composizione del condominio e la destinazione delle singole unità. In un edificio misto, la stessa spesa sulle parti comuni può generare detrazioni diverse a seconda della posizione fiscale del singolo condomino, senza incidere sulla validità complessiva dell’intervento.

Ascensore condominiale: il caso pratico che fa la differenza

Uno dei casi più frequenti riguarda l’ascensore condominiale, spesso al centro di dubbi tra manutenzione ordinaria e straordinaria. Nel 2026 la detrazione spetta solo quando l’intervento assume carattere di manutenzione straordinaria, come avviene in caso di sostituzione di componenti strutturali o impiantistiche, interventi rilevanti sulla sicurezza o riparazioni non programmabili che incidono sul funzionamento dell’impianto.

Al contrario, le spese legate ai contratti di assistenza periodica, ai controlli di routine o alle piccole regolazioni restano escluse dalla detrazione. La distinzione non dipende dal nome dato alla spesa, ma dalla natura tecnica dell’intervento, che deve emergere chiaramente dalla documentazione.

Fine del Bonus barriere architettoniche 75%: cosa cambia davvero

Dal 2026 il Bonus barriere architettoniche al 75% non è più accessibile. Questo significa che interventi come l’installazione di rampe, ascensori o montacarichi non beneficiano più della detrazione maggiorata prevista negli anni precedenti. Tuttavia, l’eliminazione delle barriere architettoniche non esce del tutto dal sistema degli incentivi.

Gli stessi interventi possono rientrare nel Bonus ristrutturazioni ordinario, applicando le aliquote del 50% o del 36%, se rispettano i requisiti edilizi e si configurano come lavori agevolabili sulle parti comuni. Il vantaggio fiscale diminuisce, ma non scompare, e rende ancora più importante una corretta progettazione dell’intervento.

Detrazione parti comuni e adempimenti

Ai fini fiscali, il concetto di parti comuni segue quanto stabilito dall’articolo 1117 del Codice civile. Rientrano quindi elementi strutturali come suolo, fondazioni, muri maestri, tetti e lastrici solari, ma anche scale, cortili, portoni e impianti destinati all’uso comune, inclusi ascensori e impianti centralizzati.

Per ottenere la detrazione, il condominio deve rispettare una serie di adempimenti formali. L’amministratore effettua i pagamenti tramite bonifico parlante, cura eventuali asseverazioni tecniche e le comunicazioni ENEA, trasmette i dati all’Anagrafe Tributaria e rilascia al condomino la certificazione delle spese sostenute. Il singolo contribuente indica poi la propria quota nella dichiarazione dei redditi, conservando la documentazione.

Accanto alle detrazioni, resta rilevante il tema dell’IVA ridotta al 10% per gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria sulle abitazioni. L’aliquota agevolata si applica solo sulla parte di prestazione che eccede il valore dei beni significativi, tra cui rientrano ascensori, montacarichi, infissi, caldaie, videocitofoni, impianti di sicurezza, climatizzatori e sanitari.

Anche in questo caso, il corretto inquadramento economico dell’intervento e la chiara distinzione tra manodopera e beni diventano decisivi per non compromettere il beneficio fiscale.

Nel 2026, quindi, le detrazioni per i lavori condominiali non scompaiono, ma richiedono scelte più consapevoli. Con meno bonus straordinari e regole più essenziali, la differenza la fa la capacità di leggere la normativa, qualificare correttamente gli interventi e gestire con precisione ogni passaggio fiscale.