Pronunce e riferimenti normativi enunciano quali distanze prendere tra costruzioni.
Tema scottante protagonista di non pochi conflitti, le distanze tra costruzioni vanno rispettate, ma con l’aggiunta della finestra cambia la gestione.
Da tutelare i diritti di luce, aria, privacy e sicurezza quando si edifica o modifica un edificio. Ma ci sono dubbi. Cosa fare quando c’è una parete con finestra? Questione disciplinata dall’articolo 9 del Decreto Ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444.
Stabilisce che i nuovi edifici in zone territoriali omogenee differenti dalla zone A e C, devono rispettare una distanza di 10 metri tra pareti finestrate e di edifici antistanti. I regolamenti comunali affermano che non si può ridurre questa distanza, le prescrizioni poste nell’art. citato, hanno efficacia inderogabile secondo il Tribunale Ordinario Rimini, sez. 1, sentenza n. 14/2016; Consiglio di Stato, sentenza n. 6136 del 2019.
Queste disposizioni prevalgono su altre meno restrittive e contrastanti poste negli strumenti locali di natura urbanistica, come i PRG. Se c’è contrasto, la norma statale si sostituisce a quella locale illegittima, un’inderogabilità che si estende anche ai privati per il Consiglio di Stato, sentenza n. 6738 del 2018.
Niente deroghe davanti permesso del Comune, ma sono concesse quando gli edifici che sono oggetti di piani particolareggiati o di lottizzazioni, hanno previsioni planivolumetriche dettagliate.
Quale distanza mantenere tra le costruzioni, cosa dice la giurisprudenza
Le pareti finestrate sono munite di vedute, sono anche quelle con aperture di qualsiasi genere rivolte all’esterno. Porte, balconi, terrazze, e finestre da cui passano luce e aria secondo il Tribunale Di Prato, n. 693/2024.
Ma c’è un orientamento giurisprudenziale più restrittivo a volte richiamato da Corti di merito. Si fa coincidere la “parete finestrata” con quella munita di finestra comunque considerate come “vedute” in base a quanto espresso dall’art. n. 900 del c.c.. Escluse le pareti come “mere luci”, che non permettono si affacciarsi per la Corte d’Appello Firenze, sez. 3S, sentenza n. 283/2022.
Una parete con solo una porta d’ingresso blindata e opaca non è finestrata, ma lo è quando una portafinestra dà accesso al balcone.
Vale anche se una solo parete è finestrata e l’altra è cieca e se nel complesso le pareti sono prive, ma questa si considera finestrata anche per una sola apertura. Lo dicono il Tribunale Di Prato, n. 693/2024, Consiglio di Stato, n. 8304/2023; Cass. Civ., Sez. 2, N. 9685 del 12 aprile 2023, e il Tribunale Di Salerno, Sentenza n. 5304 del 7 novembre 2024; Corte d’Appello Milano, n. 2337/2023.
Non si applica sui fabbricati a angolo retto L, e nel calcolo si tiene conto di ogni punto, non solo delle parti che fronteggiano direttamente la parete principale, dice il Consiglio di Stato, n. 8304/2023. Una misurazione ortogonale, a esclusione solo degli sporti con funzione ornamentale per il Tribunale Di Patti Ex Tribunale Di Mistretta, Sentenza n. 6 del 18 luglio 2024.
Chi costruisce deve rispettare la distanza di 5 metri, e se il vicino fa lo stesso, si è in regola. In caso contrario il vicino non dovrà arretrare, potrà imporre il ripristino o ricorrere ai sensi dell’articolo 875, comma 2, del Codice Civile, alla comunione forzosa del muro che non si trova sul confine o il diritto di costruire in aderenza.