Donazione casa: attenzione a cosa succede con i debiti, Agenzia Entrate mette in guardia

Donazione casa e guai in vista per chi si lascia sfuggire la situazione di mano: debiti? Aiuto! L’Agenzia delle Entrate non perde di vista nulla, soprattutto davanti alle possibili complicazioni!

Indebitarsi non è certo l’obiettivo dei contribuenti, ma basta davvero poco per vivere dei grossi disagi. Complicazioni dietro l’angolo per chi non fa attenzione agli avvisi dell’Agenzia delle Entrate, e non solo. La donazione casa è una questione molto delicata, e in molti casi si finisce per prendere la questione un po’ sottogamba. Diritto al godimento della casa donata, cosa sfugge ai cittadini? Soprattutto donatario e donanti, qual è la differenza? Analisi del caso concreto con guida per non perdere di vista i propri vantaggi.

Per prima cosa bisogna comprendere chi sono gli attori in gioco nel bel mezzo di una donazione della casa. Osservando un caso comune, ma con le sue particolarità, è possibile evidenziare fin dalle prima battute, che non si tratta di una questione così scontata. Infatti, abbiamo a che fare con donatario, cioè il soggetto beneficiario dell’atto, e i donanti, cioè i soggetti che cedono l’immobile. Nel caso trattato, si fa riferimento ai genitori e al proprio figlio, i quali si legano in un rapporto che potrebbe essere più scivoloso del previsto.

Quali sono le tasse da pagare? Ci sono addebiti regressi? Sono molteplici le domande che molti nemmeno tengono in considerazione, ma che alla fine dei conti si rivelano insidiose. La ragione? Si tratta di una donazione modale, ma in questo caso specifico, ha delle modalità proprie di gestione del tutto inedite per chi è “orfano di legge”.

Attenzione alla donazione casa, non solo debiti, ma complicanze pericolose!

Con “orfano di legge” s’intende chi di diritto non sa molto, ma che basandosi sulle nozioni basiche, potrebbe affidarsi a quanto è necessario. Il punto è che è proprio l’esperienza giuridica a dare delle risposte del tutto inaspettate, e a determinare la soluzione del caso sopra delineato. Ad arrivare in aiuto nel caso dei contribuenti confusi dalle discrepanze tra normativa ed evento concreto, è proprio il Codice Civile, il quale riesce insieme alla sentenza esplicata della Corte di Cassazione, a fare il punto della situazione.

Secondo quanto previsto dalla legge, la donazione modale è disciplinata dall’articolo 793 Codice Civile, ed implica che il donante a sostegno del donatario assume con l’atto di donazione, un’obbligazione. Si configura così come titolare di un diritto personale, il quale non è di conseguenza opponibile ai terzi, ma potrebbe essere gravata da un onere.

Non si applicano le regole valevoli per le obbligazioni propter rem e per i contratti di locazione, i quali gravano proprio su chi ha nelle proprie facoltà, l’esercizio di diritti reali. Questo secondo predisposto dall’ordinanza della Corte di Cassazione del 2024, la n. 4357. Nello specifico, le propter rem continuerebbero a gravare su colui che pur non essendo più titolare del diritto reale, si ritrova in questa situazione. Ciò accade in virtù del fatto, che queste tipologie di obbligazioni sono dette “ambulatorie”.

Significa che nel momento in cui le obbligazioni sorgono, il soggetto  obbligato cambia in relazione al del titolare pro tempore del diritto reale. Come se non bastasse, tutto ciò che ha a che fare con diritti reali, obbligazioni propter rem, e oneri reali, non si determinano con accordi, ma per il principio di tipicità che li contraddistingue sono solo quelli previsti dalla normativa vigente.

Il caos normativo subentra nel momento in cui i genitori donano al figlio un terreno, con la presenza di un’obbligazione propter rem che permetteva a questi di alloggiare gratuitamente nel piano rialzato dell’edificio allora in costruzione. Di seguito, l’immobile è diventato protagonista di esecuzione forzata e messo in vendita. Così, un terzo, successivamente, compra all’asta la casa, ma genitori e figlio si oppongono: come si risolve? Chi ha ragione?

In seguito a vari capitomboli giuridici, si mantiene la linea dei diritti reali. Non potendo rientrare fra questi ultimi la concessione del godimento dell’immobile, non è di conseguenza opponibile ai creditori procedenti e a chi si aggiudica la casa. C’è una totale assenza di corrispettività nell’impegno preso dal donatario, svolta che fa consolidare la decisione del giudice.