Ti sei mai chiesto cosa può succedere se il mutuo che chiedi per comprare casa è più alto del prezzo effettivo dell’immobile? Magari ti sembra una semplice questione bancaria, ma in realtà potrebbe innescare una serie di controlli fiscali. Sì, perché secondo una recente sentenza della Corte di Cassazione, l’Agenzia delle Entrate può intervenire se nota un’incongruenza tra il valore dichiarato della casa e l’importo del mutuo erogato.
Ma cosa vuol dire davvero tutto questo? E che impatto ha sul mercato immobiliare e sui contribuenti? Quando compri casa e ti rivolgi alla banca per ottenere un mutuo, è naturale puntare a una cifra che copra non solo il prezzo dell’immobile, ma magari anche parte delle spese extra.
Il problema nasce quando la somma concessa supera nettamente quanto indicato nell’atto di compravendita. È proprio in questi casi che il Fisco può iniziare a farsi delle domande. Perché mai, infatti, dovresti chiedere più soldi di quelli che dichiari di spendere? Dietro questa scelta, apparentemente innocua, il Fisco può sospettare che tu stia nascondendo parte del prezzo reale, magari pagato “in nero”.
La somma del mutuo sotto osservazione
L’emozione di comprare casa può far passare in secondo piano molti aspetti burocratici, ma la trasparenza è fondamentale. Secondo la Corte di Cassazione n. 18866 del 10 luglio 2024, quando l’importo del mutuo è superiore al valore d’acquisto dichiarato, è legittimo per l’Agenzia delle Entrate procedere a un accertamento fiscale.
Non serve che ci siano altri elementi di sospetto: è sufficiente la discrepanza. Questa posizione è supportata anche dalle normative del CICR e della Banca d’Italia, che stabiliscono che i mutui non dovrebbero superare l’80% del valore dell’immobile, salvo garanzie particolari. Se il finanziamento è più alto, scatta l’allerta.
Chi si trova in questa situazione può giustificare l’eccesso con spese accessorie, come ristrutturazioni o arredi, ma bisogna provarlo. Non bastano affermazioni generiche: servono documenti, preventivi, bonifici. Altrimenti il rischio è che il Fisco rettifichi i corrispettivi dichiarati, con tutte le conseguenze del caso.
I numeri aggiornati sul mercato dei mutui in Italia
Secondo i dati più aggiornati del Barometro CRIF, nel primo trimestre del 2025 le richieste di mutui sono aumentate del 22,4% rispetto allo stesso periodo del 2024. L’importo medio richiesto ha raggiunto i 150.732 euro, il più alto degli ultimi dieci anni. Nel 2024, l’incremento era stato del 12,1%, con una media di 148.305 euro. A dicembre 2024, la cifra media ha toccato i 154.021 euro.
La maggior parte delle richieste si concentra tra i 100mila e i 150mila euro, seguita da quella tra i 150mila e i 300mila. Oltre l’80% degli italiani sceglie mutui con durata superiore ai 15 anni, privilegiando piani da 25 o 30 anni. Sono soprattutto i giovani tra i 25 e i 44 anni a trainare il mercato.
Se da un lato questi dati mostrano una ripresa, dall’altro la sentenza Cassazione introduce un nuovo livello di attenzione. Non si tratta solo di scegliere la banca o il tasso d’interesse: ora è fondamentale anche valutare se la cifra richiesta sia coerente con il valore dell’immobile. Un dettaglio che, se trascurato, potrebbe trasformarsi in un controllo fiscale inatteso. E a quel punto, la gioia per l’acquisto rischia di lasciare spazio a noie burocratiche.