La casa in affitto non è “gratis”: chi paga la manutenzione? La regola d’oro del Codice Civile che mette al sicuro proprietari e inquilini. Scopri subito perché il locatore è responsabile delle riparazioni strutturali e perché il conduttore deve occuparsi della gestione ordinaria dell’immobile assegnato. Tutte le spese necessarie, dagli impianti alle parti comuni, spiegate alla luce della giurisprudenza più recente.
Il momento dell’assegnazione di una casa in locazione segna l’inizio di un rapporto complesso, non solo basato sul pagamento del canone, ma anche sulla gestione e la conservazione dell’immobile. È un errore comune credere che abitare in affitto significhi disinteressarsi delle spese di manutenzione. Al contrario, il contratto di locazione assegna obblighi precisi a entrambe le parti: il locatore (proprietario) e il conduttore (inquilino).
La normativa civilistica italiana stabilisce una distinzione fondamentale tra due categorie di intervento, da cui discende l’attribuzione dell’onere economico. Questa distinzione, codificata da tempo, è cruciale per evitare controversie legali. Non importa se l’immobile è stato assegnato tramite accordi speciali: la sostanza legale non cambia. La disciplina prevede che le riparazioni essenziali e quelle minori abbiano un regime di spesa differente. Il quadro normativo è chiaro e vincolante, ma cosa succede quando un guasto non è banale? E chi risponde quando l’immobile invecchia? Analizziamo le regole codificate e come la giurisprudenza le applica agli impianti critici come la caldaia.
La Regola Madre: Ordinaria vs. Straordinaria nel Codice Civile
Il principio cardine della locazione è sancito dall’Articolo 1576 del Codice Civile, che pone in capo al locatore l’obbligo di eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie per mantenere l’immobile in buono stato locativo. Ne restano escluse solo quelle di piccola manutenzione, che sono a carico del conduttore. Per definire con esattezza cosa rientri nella “piccola manutenzione”, interviene l’Articolo 1609 del Codice Civile: sono tali le riparazioni dipendenti dai deterioramenti prodotti dall’uso normale, e non quelle dovute a vetustà (obsolescenza) o caso fortuito (eventi accidentali non imputabili all’inquilino).
In sostanza, le spese straordinarie, intese come interventi strutturali, di riqualificazione o adeguamento a normative vigenti, spettano al proprietario (fonte: Brocardi.it). Ne fanno parte, ad esempio, il rifacimento del tetto, della facciata condominiale (come stabilito dalla Corte di Cassazione – fonte: Bologna in Condominio) e la sostituzione di infissi o pavimenti gravemente usurati. La manutenzione ordinaria comprende invece le piccole riparazioni quotidiane, come la sostituzione di lampadine, la lubrificazione delle cerniere o la disostruzione degli scarichi dovuta all’uso (fonte: LocazioniWeb). È un onere che spetta all’inquilino, poiché legato al godimento diretto del bene.
Caldaia e Impianti: la Distinzione tra Uso e Struttura
Una delle maggiori fonti di contenzioso riguarda gli impianti essenziali, primo fra tutti la caldaia. In questo caso, la giurisprudenza della Corte di Cassazione ha consolidato la regola: la sostituzione completa della caldaia dovuta a vetustà o al mancato rispetto delle norme di sicurezza costituisce manutenzione straordinaria ed è dunque onere del locatore (fonte: Studio Cataldi). Questo perché si tratta di un intervento strutturale che ripristina l’efficienza dell’impianto in modo non legato all’uso quotidiano. Al contrario, le spese di manutenzione ordinaria – ovvero i controlli periodici, la pulizia annuale, l’analisi dei fumi, la sostituzione dei filtri e la tenuta del libretto di impianto – sono sempre a carico del conduttore, in quanto legate alla gestione e all’utilizzo dell’impianto stesso (fonte: MasterClima).
Questa stessa logica si applica agli elettrodomestici forniti dal proprietario: se un frigo si guasta per vecchiaia, la sostituzione è onere del locatore; se si rompe per incuria o uso improprio, è responsabilità del conduttore (fonte: LocazioniWeb). La Legge 392/78 stabilisce inoltre che, nelle spese condominiali, all’inquilino spettano i costi di pulizia e servizi comuni (90% del portierato, ad esempio), mentre le opere straordinarie come il rifacimento del tetto o dell’ascensore sono sempre onere del proprietario.