Chi paga il rifacimento del terrazzino che funge da tetto? E su cosa si può detrarre se una fattura è mista, con lavori condominiali e privati insieme? Le regole sulle detrazioni fiscali non sono sempre intuitive: ecco cosa chiariscono le norme, come distinguere le spese ammesse e cosa fare per non perdere il beneficio.
L’idea della ripartizione millesimale è corretta: quando un bene svolge funzione condominiale, i costi si dividono in base ai millesimi secondo l’articolo 1117 del Codice civile. Tuttavia, quando una stessa fattura include spese che riguardano parti condominiali e parti private, nasce il nodo della correlazione tra chi paga, chi beneficia e chi è il destinatario fiscale. La normativa sulle detrazioni per ristrutturazioni edilizie richiede che il contribuente che vuole usufruirne abbia effettivamente sostenuto la spesa, abbia un diritto reale sull’immobile e utilizzi un bonifico parlante. Secondo la Guida dell’Agenzia delle Entrate, quando una fattura contiene più voci è necessario che queste siano chiaramente distinguibili, altrimenti l’agevolazione può essere negata.
Nel caso considerato, la fattura ricomprende lavori condominiali su tetto e facciate, il rifacimento di un terrazzino che copre un vano di altro condomino e la rimozione di un cassone in eternit di proprietà non identificata. Se non è possibile attribuire correttamente quest’ultima voce, quella parte non può essere detratta perché manca la correlazione tra spesa e diritto del soggetto che paga. Se invece è stato effettuato il bonifico parlante per la quota correttamente imputata, le spese per tetto e facciate possono restare detraibili, purché documentate in modo chiaro.
Come applicare correttamente le detrazioni e gestire la fattura mista
Secondo l’Agenzia delle Entrate, per i lavori sulle parti comuni come tetto e facciate spetta la detrazione del 50% delle spese ripartite tra i condomini in base ai millesimi. Anche nei condomini minimi l’agevolazione è ammessa, purché sia dimostrato che gli interventi riguardano beni comuni; in mancanza di codice fiscale del condominio è possibile utilizzare documentazione sostitutiva che identifichi edificio e unità coinvolte. La detrazione richiede delibera assembleare, fatture in regola e bonifico parlante con corretta causale. Nei casi di fattura mista è fondamentale che le spese condominiali e quelle private siano separabili.
Per la pavimentazione del terrazzino che funge da copertura, la giurisprudenza richiama l’articolo 1126 del Codice civile sui lastrici solari a uso esclusivo: un terzo della spesa è a carico dell’utilizzatore e due terzi a carico degli altri condomini che beneficiano della copertura, secondo i millesimi. Se il documento non consente di distinguere in modo chiaro le voci, l’amministrazione finanziaria può disconoscere la parte non corretta.
Detraibilità delle somme già bonificate e possibili rischi
Se nel bonifico parlante sono riportati correttamente causale, codice fiscale del beneficiario della detrazione, partita IVA dell’impresa e per le parti comuni anche l’indicazione della quota millesimale, le somme relative a tetto e facciate sono normalmente detraibili, anche se inserite in una fattura contenente altre voci. La quota riferita alla rimozione del cassone in eternit di proprietà ignota è invece problematica: in mancanza di un legame certo tra pagatore e bene quella spesa potrebbe non essere ammessa alla detrazione. Per ridurre i rischi è consigliabile chiedere all’impresa l’emissione di documenti distinti o almeno un’integrazione che separi con importi autonomi parti comuni, quota privata del terrazzino e intervento sull’amianto.
In questo modo si salvaguarda la detraibilità delle voci corrette e si circoscrive la porzione non ammissibile. I riferimenti normativi restano l’articolo 1117 del Codice civile sulle parti comuni, l’articolo 1126 sui lastrici solari e le guide dell’Agenzia delle Entrate sulle ristrutturazioni edilizie, che precisano requisiti soggettivi, documentali e di pagamento per fruire dell’agevolazione.