Pagare spese condominiali più alte del dovuto per colpa di quote millesimali sbagliate è una situazione più comune di quanto si pensi. Ma esistono strumenti precisi per contestare, chiedere il rimborso e ottenere la rettifica delle tabelle errate. Ecco cosa puoi fare davvero.
In condominio tutto ruota attorno alle tabelle millesimali. È da lì che partono le ripartizioni delle spese condominiali, sia ordinarie che straordinarie. Ma cosa succede se i conti non tornano? Se il proprio appartamento risulta sovrastimato rispetto agli altri? Molti scoprono l’anomalia solo dopo mesi, magari confrontando i versamenti con altri condòmini o notando cifre sempre troppo elevate in bolletta.
Capita, ad esempio, che i millesimi siano stati calcolati in modo errato, o che non tengano conto di modifiche strutturali avvenute nel tempo. In altri casi, si ereditano situazioni sbagliate da vecchi proprietari. Ma se l’errore c’è, e ti porta a pagare più del dovuto, hai il diritto di intervenire. La questione è regolata dalla legge, e alcuni passaggi – anche se poco conosciuti – possono aiutarti a rimettere tutto al posto giusto.
Quando le quote millesimali sono errate e come accorgersene
Come spiegato da La Legge per Tutti, le tabelle millesimali indicano il valore proporzionale di ogni unità immobiliare rispetto all’intero edificio. Da queste dipende la suddivisione delle spese condominiali. Se i dati di base – come superficie, altezza o destinazione d’uso – non sono corretti, le cifre assegnate a ogni condòmino possono essere completamente sbagliate. È possibile accorgersi dell’errore confrontando la propria quota con quella di altri appartamenti simili per metratura o posizione, oppure esaminando le vecchie tabelle allegate al regolamento condominiale.
In alcuni casi, la tabella è stata approvata anni prima e non tiene conto di modifiche strutturali, ampliamenti, frazionamenti o cambi d’uso. Secondo la Cassazione (sentenza n. 1451/2023), la semplice approvazione da parte dell’assemblea non basta per rendere vincolanti le tabelle, se esse risultano palesemente errate. È quindi possibile chiedere una revisione anche senza unanimità, purché si dimostri l’errore o il mutamento oggettivo delle condizioni. Attenzione però: non basta lamentarsi, bisogna fornire una perizia tecnica redatta da un professionista abilitato, che confermi la sproporzione nella ripartizione delle spese.
Cosa fare per ottenere la rettifica e il rimborso delle spese pagate in eccesso
Se ti accorgi di versare spese condominiali eccessive a causa di quote sbagliate, il primo passo è segnalare la situazione all’amministratore con una comunicazione formale. A questo punto, puoi chiedere l’inserimento del punto all’ordine del giorno nella prossima assemblea condominiale, allegando la documentazione tecnica che dimostri l’errore nei millesimi. L’assemblea può approvare la modifica delle tabelle con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà dei millesimi totali. Tuttavia, se la correzione dipende da un errore oggettivo, non serve il consenso dell’intero condominio.
In alternativa, se l’assemblea rifiuta o ignora la richiesta, puoi ricorrere al giudice. Come indicato da Altalex, il tribunale può disporre la modifica delle tabelle millesimali anche senza voto assembleare, se viene accertato un errore materiale o una variazione significativa dell’immobile. Una volta modificata la tabella, è possibile richiedere il rimborso delle spese condominiali pagate in eccesso negli ultimi cinque anni, come previsto dal Codice Civile in materia di indebito pagamento.
È importante muoversi con tempestività, perché ogni richiesta ha tempi ben precisi. Se sei in affitto, puoi anche chiedere il rimborso al proprietario, qualora le spese a tuo carico derivino da quote millesimali errate. In ogni caso, farsi assistere da un tecnico abilitato e, se necessario, da un avvocato specializzato in diritto condominiale è spesso la scelta più efficace per recuperare ciò che ti spetta e riequilibrare la situazione.