Lo tratta il TAR Campania, l’ordine di demolizione diventa più difficile, cosa cambia.
Dalla sentenza n. 3874 del 20 maggio 2025, il TAR Campania pone chiarimenti su aspetti operativi, ribadendo i principi fondamentali dell’onere probatorio, e la corretta applicazione dell’art. 23-ter e di tutela delle garanzie dei privati.
Nel caso era stato richiesto l’annullamento di un ordine di demolizione, emesso dal Comune ai sensi dell’art. 31 del TUE, in merito a un cambio di destinazione d’uso del sottotetto. Per l’Amministrazione avrebbe comportato un organismo edilizio con “specifica rilevanza e autonomamente utilizzabile”.
Ma secondo il ricorrente l’ordinanza è illegittima, perché non ci sono ragioni per cambiare la destinazione d’uso, non ci sono indicate le opere che avrebbero determinato quanto indicato per il sottotetto, e lo stesso edificio non avrebbe compiuto alcuna variazione di volume, restando conforme ai titoli edilizi.
Per il ricorrente, il Comune non avrebbe potuto porre in essere il regime sanzionatorio posto all’art. 31 del T.U. 380/01. Per il TAR Campania non ci sono dubbi, l’ordinanza è viziata di difetto di istruttoria e motivazione, e non c’è stata corretta applicazione dell’art 23iter del TUE in merito al cambio di destinazione.
Richiamando un consolidato orientamento del Consiglio di Stato, VII n. 710/2023, il TAR ha ribadito che il cambio deve essere comprovato da opere idonee. Nello stesso caso non figurava alcuna opera funzionale a determinare un uso diverso rispetto quello previsto legittimamente dal titolo. Non era stato accertato nemmeno mediante sopralluogo. Ma non solo, ecco quanto segue.
Come l’ordine di demolizione diventa più difficile, l’onere probatorio in gioco
Il Collegio ha escluso che ci fossero le caratteristiche per un organismo edilizio diverso, sia dal punto di vista tipologico che planivolumetrico. Per cui, l’ordine di demolizione è stato annullato nel seguente modo.
Annullamento per carenza di istruttoria e demolizione, quando si contesta un cambio di destinazione, questi elementi devono essere rigorosi. Soprattutto devono dimostrare quali opere erano state poste per il nuovo utilizzo e come queste avrebbero inciso nel concreto sul carico urbanistico, sempre in relazione al cambio di categoria funzionale ai sensi dell’art. 23-ter TUE.
Non basta richiamare in maniera generica la nozione di “organismo edilizio autonomamente utilizzabile”, perché la destinazione d’uso è quella che risulta dai titoli abitativi e dagli atti amministrativi pubblici. Bisogna che ci siano elementi oggettivi che sostanzino l’uso.
Per i tecnici la sentenza è un grosso punto di riferimento, perché l’amministrazione non può automatizzare l’applicazione dell’art. 31 TUE davanti usi difformi “presunti”, senza dimostrare il passaggio tra categorie funzionali. Anche per il recupero dei sottotetti, c’è sempre la necessità di distinguere con attenzione le difformità interne da cambi d’uso importanti.
In conclusione, il TAR Campania conferma l’importanza di un approccio tecnico rigoroso e ben motivato dalla PA nel sanzionare i cambi di destinazione presunti, dei sottotetti.