Una raccomandata dall’amministratore di condominio può rovinare la giornata, soprattutto se riguarda spese condominiali risalenti a tre anni fa. La domanda è immediata: vanno ancora pagate? O si tratta di una richiesta fuori tempo massimo? Quando si riceve un sollecito del genere è fondamentale sapere cosa prevede la legge, perché non sempre la risposta è scontata. Ci sono casi in cui la richiesta è legittima e altri in cui può essere contestata, anche se arriva in forma ufficiale. Ecco perché è importante distinguere tra i diversi tipi di spese e conoscere i termini di prescrizione.
Antonio si è visto recapitare una comunicazione formale: deve saldare delle spese relative al 2022 per il rifacimento della facciata del palazzo. L’importo non è piccolo, e l’incredulità è comprensibile. Non aveva mai ricevuto solleciti, né verbali da parte dell’amministratore, e ora si trova a dover far fronte a un debito imprevisto.
Una situazione del genere non è così rara. Chi acquista una casa, chi la eredita o semplicemente chi è in ritardo con i pagamenti, può trovarsi di fronte a richieste anche dopo diversi anni. Ma tutto dipende dalla tipologia di spesa e da eventuali interruzioni della prescrizione. La normativa è chiara, ma spesso non viene compresa fino in fondo.
Prescrizione e differenze tra spese condominiali ordinarie e straordinarie
La legge italiana distingue tra due principali categorie di spese condominiali: le ordinarie e le straordinarie. Questa differenza è cruciale perché incide direttamente sui tempi di prescrizione. Secondo l’articolo 2948 del Codice Civile, le spese ordinarie si prescrivono in 5 anni, mentre per quelle straordinarie il termine è di 10 anni.
Le spese ordinarie comprendono servizi ricorrenti come la pulizia delle scale, la manutenzione dell’ascensore, la luce nelle parti comuni. Le straordinarie, invece, includono interventi più rilevanti, come la ristrutturazione del tetto, la tinteggiatura della facciata o il rifacimento dell’impianto idraulico condominiale.
Il termine inizia a decorrere dal momento in cui il debito diventa esigibile, ovvero da quando il bilancio è stato approvato e le spese ripartite. Tuttavia, il condominio può interrompere la prescrizione inviando una raccomandata con richiesta formale di pagamento, notificando un decreto ingiuntivo o avviando una causa.
Nel caso di Antonio, se la raccomandata ricevuta è il primo atto formale e la spesa è ordinaria, potrebbe eccepire la prescrizione, sempre che siano trascorsi effettivamente più di cinque anni senza interruzioni.
Acquisto, eredità e responsabilità nei confronti del condominio
Un altro punto delicato riguarda le spese condominiali arretrate in caso di compravendita o successione. Il nuovo proprietario è tenuto al pagamento delle spese relative all’anno in corso e a quello precedente all’acquisto. Lo dice l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile. In pratica, anche chi ha appena comprato può trovarsi a dover saldare vecchie spese, salvo poi rivalersi sul venditore.
Lo stesso principio vale in caso di eredità. Chi accetta l’immobile ne assume anche i debiti condominiali. Prima di accettare un’eredità immobiliare, è sempre consigliabile chiedere all’amministratore un estratto aggiornato delle spese.
Infine, se l’immobile è in affitto, le spese ordinarie spettano all’inquilino, secondo l’articolo 9 della legge 392 del 1978. Ma attenzione: la prescrizione in questo caso è di soli 2 anni. Se il proprietario non chiede il pagamento entro quel termine, perde il diritto di esigerlo, salvo che non abbia interrotto la prescrizione.