Residenza inutile: così il fisco taglia fuori il comodatario

Vivere in una casa senza esserne proprietari può sembrare normale, soprattutto tra familiari. Ma dal 2025 c’è una novità che cambia tutto: senza un preciso titolo giuridico, anche chi ci vive e ristruttura rischia di perdere migliaia di euro.

Il bonus casa, tanto usato negli anni passati, ora impone regole molto più rigide. C’è un errore comune che molti stanno per commettere, e non si potrà correggere dopo. Tutto ruota attorno a un concetto spesso trascurato: il diritto reale.

Non è raro che una casa venga data in comodato gratuito a un parente stretto, magari un figlio, per permettergli di viverci senza dover affrontare un affitto. Una soluzione pratica, affettuosa, persino intelligente. Ma da gennaio 2025, questo tipo di accordo familiare non basta più se si vuole accedere alla detrazione fiscale per ristrutturazioni, quella del 50%. Anche se si abita stabilmente l’immobile, anche se ci si trasferisce la residenza, anche se si sostengono tutte le spese per i lavori: se manca la proprietà o un diritto reale di godimento, il bonus salta.

Il comodatario non può più accedere al bonus ristrutturazioni

Le nuove regole introdotte dalla Legge di Bilancio 2025 parlano chiaro: il bonus casa 50% è riservato a chi ha sia la residenza anagrafica nell’immobile, sia la titolarità di un diritto reale (come la proprietà, l’usufrutto, il diritto di abitazione). Il comodatario, che ha un diritto solo personale e non reale, ne è escluso. Anche se vive nella casa da anni, anche se ha un contratto registrato.

È un cambiamento profondo rispetto agli anni passati, quando bastava la residenza per ottenere il bonus. Ora, anche chi vive stabilmente nella casa in comodato e vi sostiene tutte le spese di ristrutturazione, si trova completamente fuori dai benefici fiscali. E non conta neanche se l’immobile è considerato “abitazione principale” per l’anagrafe. Quel che vale è il titolo giuridico: senza quello, l’Agenzia delle Entrate non riconosce alcun diritto alla detrazione.

IMU, residenza e agevolazioni: solo per chi ha titolo reale

Un altro tema da chiarire riguarda l’IMU. Chi vive in un immobile in comodato può, in alcuni casi specifici, usufruire dell’esenzione IMU, ma solo se il proprietario è un familiare diretto e se l’accordo è registrato. Tuttavia, questa agevolazione non ha nulla a che fare con il bonus ristrutturazioni. La residenza anagrafica da sola non basta più per ottenere il 50% di detrazione: serve anche il titolo reale.

Il nudo proprietario, invece, ha un titolo valido, anche se limitato. Se ristruttura un immobile che non è la sua abitazione principale, può ottenere una detrazione del 36%. Non il massimo, ma almeno è qualcosa. Chi invece possiede una seconda casa e vi fa lavori senza viverci, rientra nello stesso limite.

In definitiva, per chi sta pensando di ristrutturare, conviene verificare con attenzione il proprio status giuridico sull’immobile. Spostare la residenza non basta. Senza proprietà o diritto reale, si rischia di investire tempo e soldi senza recuperare nulla.