Sanatoria incondizionata: dalla Cassazione nuovo regalo a proprietari di immobili

L’ultimo aggiornamento sulla Sanatoria incondizionata, ecco come la Cassazione interviene sul tema.

Arriva la Sanatoria incondizionata, lo spiega la Cassazione nella sentenza n. 27674/2025, la quale esplica in merito al permesso di costruire in questa casistica. La Corte dichiara illegittimo il rilascio di un permesso di costruire in tale contesto, specie davanti vincoli paesaggistici, ecco cosa succederà con gli ultimi aggiornamenti.

Per capire meglio si analizza un caso concreto. Un’opera edilizia era stata realizzata senza un’autorizzazione paesaggistica in area vincolata, e il Comune aveva poi rilasciato un permesso di costruire in sanatoria, condizionandolo al successivo rilascio del nulla osta paesaggistico. Ma quest’ultimo, non è stato mai ottenuto.

Il responsabile di ciò invocava il permesso condizionato come sanatoria dell’abuso, e la Cassazione ha deciso nel seguente modo. Il permesso condizionato è illegittimo. In area vincolata, senza nulla osta paesaggistico, non è possibile apporre nessuna sanatoria, tranne che per abusi minori ex art. n. 167 codice beni culturali.

Da qui, si conferma che il titolo edilizio rilasciato senza autorizzazione paesaggistica, è del tutto inefficace. Si ribadiscono dei principi giuridici ben precisi, ecco di quali si tratta.

Quadro normativo per la sanatoria incondizionata, conclusioni effettive

Per poter avere la sanatoria è necessaria la doppia conformità, cioè l’opera deve essere conforme sia al momento della realizzazione che in quello della domanda, art. 36 TUE. Non ci sono condizioni che possano rendere efficace un titolo edilizio, la regolarizzazione deve essere immediata. Davanti il vincolo paesaggistico l’autorizzazione deve essere preventiva, in assenza c’è l’illegittimità e inefficacia totale del titolo. Il responsabile risponde penalmente al reato edilizio art. 44 TUE e al reato paesaggistico, art. n. 181 DLGS n 42/2004.

Arrivati a questo punto risulta fondamentale ricomporre dettagliatamente il quadro della normativa di riferimento. Innanzitutto, si esaudisce che l’art. 36 TUE accerta la doppia conformità, mentre l’art. 36-bis sempre TUE, introduce la sanatoria condizionata, ma solo per abusi minori e in specifici casi. Ancora il Codice dei beni culturali regolarizza l’autorizzazione paesaggistica e le sanzioni agli art. 146, 167 e 181 dello stesso.

Tra le conseguenze operative i Comuni non possono rilasciare titoli edilizi in sanatoria con condizioni sospensive, e i tecnici devono verificare in anticipo la presenza del nulla osta paesaggistico in area vincolata. Ancora i privati non possono sperare di regolarizzare abusi gravi a posteriori se manca l’autorizzazione paesaggistica.

Queste le condizioni che devono essere imprescindibilmente soddisfatte, altrimenti si ricade in una condizione che non rispetta le disposizioni normative indicate e la conseguente gestione.

In conclusione, la sanatoria edilizia non è ammissibile per abusi gravi o in aree vincolate. Il titolo edilizio deve essere valido e completo al momento del rilascio, non si rimanda a conformità al futuro.