Le spese condominiali per l’adeguamento antincendio non sempre ricadono su tutti i proprietari. La regola generale, confermata anche dalla Cassazione, prevede che paghino solo coloro che traggono utilità dalle parti comuni interessate. Ma cosa succede quando nel seminterrato ci sono box, cantine e magazzini utilizzati in modo diverso dai condomini?
Il tema della ripartizione delle spese antincendio in condominio è diventato sempre più centrale con l’inasprimento delle norme di sicurezza sugli immobili. La normativa vigente, insieme a varie sentenze della Cassazione, offre indicazioni precise, ma non sempre di immediata comprensione per i condomini. In particolare, occorre chiarire se i costi per l’adeguamento dell’autorimessa debbano essere sostenuti da tutti i partecipanti al condominio o solo da chi ha il box.
A complicare ulteriormente la situazione vi è la presenza di magazzini e cantine nello stesso piano interrato, che potrebbero essere coinvolti negli interventi di messa a norma. Gli esperti sottolineano che la corretta applicazione delle regole dipende dalla nozione di “utilità” delle parti comuni: un concetto che la giurisprudenza ha più volte interpretato, fornendo chiarimenti operativi utili per amministratori e proprietari.
Spese antincendio e condominio parziale
Secondo la Cassazione (sentenze n. 24166/2021 e n. 8725/2022), le spese antincendio devono essere sostenute solo dai condomini che traggono una specifica utilità dalla parte comune oggetto di intervento. In altre parole, se i lavori riguardano esclusivamente l’autorimessa, a pagarli saranno solo i titolari dei box. Si parla in questo caso di “condominio parziale”: un sottoinsieme di proprietari che gestisce e sostiene le spese di una determinata parte comune.Le delibere relative a tali lavori, quindi, non devono essere approvate dall’intera assemblea condominiale, ma soltanto dai condomini interessati, ossia i proprietari dei box auto.
Questa interpretazione si fonda sull’art. 1123 del Codice Civile, che disciplina la ripartizione delle spese in proporzione al beneficio tratto. La logica è chiara: chi non utilizza l’autorimessa non trae alcun vantaggio dall’adeguamento e non deve contribuire economicamente.
Cantine e magazzini: rientrano nella ripartizione?
La questione diventa più complessa quando nello stesso seminterrato si trovano anche cantine o magazzini. In questo caso occorre valutare se tali locali siano effettivamente collegati, anche solo in via potenziale, ai rischi che l’impianto antincendio mira a prevenire. Se, ad esempio, l’impianto serve l’intero piano interrato, anche i proprietari delle cantine potrebbero essere chiamati a contribuire.
La giurisprudenza ha chiarito che il criterio guida resta sempre quello dell’“utilità potenziale”: non conta solo l’uso diretto della parte comune, ma anche la possibilità che ne possa derivare un vantaggio. Pertanto, se i magazzini o le cantine condividono spazi e vie di fuga con i box auto, i loro proprietari devono partecipare alla spesa. Diversamente, se i locali sono indipendenti e non utilizzano le strutture comuni dell’autorimessa, possono essere esclusi dalla ripartizione.
Gli esperti di diritto condominiale osservano che, nella pratica, la valutazione spetta spesso al tecnico incaricato di redigere il progetto antincendio, che individua le aree coinvolte e i soggetti tenuti a partecipare alle spese. Questo approccio consente di evitare contestazioni e di applicare correttamente i principi sanciti dalla Cassazione.