Quando l’OdG è difforme, la delibera è invalida, analisi della nuova normativa e uso del Superbonus.
Bisogna informarsi bene sul Superbonus e la nuova normativa, perché in condominio è invalida la delibera scelta dall’assemblea, se l’ordine del giorno è diverso rispetto a quello comunicato ai condomini.
Dalla vicenda concreta si può comprendere come la delibera del Superbonus potrebbe rischiare di divenire invalida. Tutto inizia proprio dall’impugnazione della delibera da parte di una condomina che ha ricevuto la convocazione, ma che tra i punti dell’OdG e la realtà dei fatti, c’è stata grossa discordanza. Infatti, il geometra chiamato si sarebbe dovuto occupare esclusivamente della misura, non anche di altri bonus minori.
Lamenta che i condomini si sono trovati davanti una situazione diversa. Era stato stabilito il conferimento dell’incarico a un geometra per preparare la documentazione tecnica necessario alla CILAS per il Superbonus. Con allegata la lettera di incarico con i compensi previsti e la progettazione. Dall’assemblea si apprende che non ci sarebbe stata la detrazione del 110%, ma i condomini avevano comunque accettato.
Da qui però, viene fuori proprio la discrepanza che il tecnico non si sarebbe dovuto solo occupare dei documenti per il Superbonus 110%, ma anche delle attività utili all’accesso a bonus minori. Quest’ultimo aspetto, non era previsto, e i condomini si sono trovati davanti la questione diversa rispetto all’OdG.
La stessa evidenzia che ci sarebbe stato un maggior esborso per i condomini davanti la situazione, e che la decisione sarebbe stata presa senza indicare la modalità chiara di rimborso spese e senza precisare il soggetto cessionario dallo sconto in fattura o cessione del credito. Date le incongruenze, ha chiesto l’annullamento.
Come interviene la nuova normativa sul superbonus, esito giurisprudenziale
Non la pensa ugualmente il convenuto, perché afferma intanto che la condomina aveva perso il diritto di impugnare, perché non aveva sollevato contestazioni per la discrepanza tra OdG e quanto discusso. Inoltre, tutto era chiaro, e in assemblea hanno parlato di Superbonus 110%, trattando solo marginalmente bonus minori. Non si era deliberati su questi. Come si conclude?
Per il Tribunale è illegittima la delibera impugnata, rilevando difformità tra OdG e lettera di convocazione. Ciò avrebbe impedito ai condomini di avere le informazioni preventive utili ad una trasparente delibera.
Nonostante l’intervento di riqualificazione fosse inizialmente gratuito, i costi subentrati dopo a carico dei condomini, sono comunque trapelati, e da qui la grossa difformità contestata. Inizialmente non si era parlato di costi del genere nell’OdG.
Dalla vicenda si conferma che l’OdG è un documento di grande importanza. Questo deve esprimere specificatamente gli argomenti da trattare per mettere nelle condizioni i condomini, di sapere e informarsi su cosa andranno a trattare. Non possono decidere su qualcosa di cui non sanno o che è in difformità, altrimenti lo stesso documento non avrebbe senso.
Questa la pronuncia della Cass. civ., sez. II, 09/01/2004, n. 143. Per la Cassazione è chiaro, l’omessa indicazione di un argomento, non può essere rilevata dal condomino dissenziente, se non ha precedentemente eccepito le irregolarità delle convocazione, Cass. civ., Sez. II, 19/11/2009, n. 24456.