La vendita di terreni ereditati o donati può rivelare problemi inattesi quando le particelle indicate negli atti non risultano accatastate. Una condizione che interessa molti eredi e proprietari, e che può bloccare la stipula di un contratto di compravendita. La legge italiana stabilisce regole precise per garantire la commerciabilità dei beni e richiede aggiornamenti catastali puntuali.
Negli ultimi anni sono emersi numerosi casi in cui le donazioni di terreni riportano riferimenti a particelle non più attuali o mai trascritte correttamente. In queste situazioni, prima di procedere alla vendita, è necessario regolarizzare la posizione catastale attraverso pratiche di aggiornamento. L’Agenzia delle Entrate e la giurisprudenza, in particolare la Corte di Cassazione, hanno ribadito più volte che senza la corretta indicazione dei dati catastali un atto di trasferimento non è valido. Il notaio, infatti, non può stipulare se non sono riportate informazioni conformi al reale stato dei luoghi.
Questo comporta per gli eredi l’obbligo di affidarsi a tecnici abilitati, come geometri o ingegneri, per predisporre mappe di frazionamento o pratiche di accatastamento. Solo dopo questa regolarizzazione l’immobile diventa effettivamente commerciabile. Comprendere la differenza tra proprietà sostanziale e rappresentazione catastale è fondamentale: il bene può essere di proprietà del donatario, ma senza adeguamento non può essere venduto a terzi.
Accatastamento e validità della compravendita
Perché un atto di compravendita sia valido, la normativa richiede la perfetta corrispondenza tra i dati catastali e lo stato reale dell’immobile o del terreno. Se una particella non è accatastata, l’atto rischia la nullità. L’aggiornamento, noto come accatastamento o frazionamento, serve a correggere eventuali errori e a garantire l’univocità dei riferimenti. Senza questo passaggio, il notaio non può procedere alla stipula, poiché mancherebbe un requisito essenziale. Gli esperti sottolineano che la regolarità catastale non è solo un aspetto burocratico, ma una condizione imprescindibile per l’effettiva commerciabilità del bene.
Un altro punto centrale riguarda la differenza tra titolarità e commerciabilità. Il diritto di proprietà resta valido anche in assenza di accatastamento, ma non può essere trasferito fino a quando la posizione non viene sanata. Ciò comporta tempi e costi ulteriori, ma rappresenta un passaggio obbligato per non invalidare gli atti.
Ruolo del notaio e responsabilità degli eredi
Il compito del notaio non è solo quello di redigere il contratto, ma anche di verificare che i dati catastali siano corretti e aggiornati. Se ciò non avviene, ha l’obbligo di sospendere la procedura e richiedere alle parti di regolarizzare la documentazione. Gli eredi o i beneficiari della donazione devono quindi incaricare un tecnico di effettuare l’adeguamento, altrimenti la vendita rimane bloccata.
Le indicazioni dell’Agenzia delle Entrate chiariscono che la mancanza di accatastamento non annulla la proprietà del terreno, ma impedisce di formalizzare il passaggio a nuovi acquirenti. In particolare, le donazioni di terreni effettuate in passato con dati incompleti obbligano oggi i proprietari a sanare la posizione prima di qualunque alienazione. Questo aspetto, spesso trascurato, può generare ritardi significativi nelle compravendite e costi aggiuntivi per gli aggiornamenti tecnici.
La regola, quindi, è chiara: senza conformità catastale non è possibile vendere. È una responsabilità condivisa tra chi cede e chi riceve il bene, con il notaio a garanzia della validità dell’atto e i proprietari chiamati a intervenire con gli adeguamenti richiesti.