Quando il tetto condominiale presenta infiltrazioni, i condomini possono trovarsi divisi tra chi vorrebbe un rifacimento totale e chi invece preferisce soluzioni meno costose come i rattoppi. La legge, però, stabilisce che le delibere assembleari, se adottate con le corrette maggioranze, vincolano tutti i partecipanti e impongono il pagamento della propria quota, salvo irregolarità gravi o contrarietà a norme imperative.
Il tema delle spese condominiali per interventi di manutenzione straordinaria è da sempre fonte di discussioni. In particolare, quando il problema è annoso come le infiltrazioni dal tetto, alcuni proprietari potrebbero ritenere che piccoli interventi di riparazione non siano sufficienti e preferire un rifacimento completo.
Tuttavia, il quadro normativo è chiaro: la decisione sull’entità dei lavori spetta all’assemblea e la volontà della maggioranza vincola tutti, anche i dissenzienti. Le regole si trovano negli articoli 1123 e 1135 del Codice civile e sono state ribadite più volte dalla Cassazione. L’unico limite si ha quando la delibera contrasta con norme inderogabili o di ordine pubblico.
Delibere e maggioranze necessarie per i lavori sul tetto
Secondo l’art. 1136 c.c., in seconda convocazione la delibera per lavori di manutenzione straordinaria è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti e da almeno 500 millesimi. Contestualmente, l’assemblea deve costituire un fondo speciale pari all’importo dei lavori deliberati. Questo vincolo serve a garantire la copertura economica delle opere e a tutelare sia l’impresa che eseguirà i lavori sia i condomini stessi.
In pratica, se la maggioranza decide per semplici rattoppi al tetto, la spesa dovrà essere ripartita tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà, anche se qualcuno ritiene l’intervento inefficace. Non è ammesso rifiutarsi di pagare la propria quota, salvo impugnare la delibera davanti al giudice entro i termini di legge, provando che sia stata assunta in violazione di norme imperative o che sia palesemente inutile o dannosa.
Ripartizione delle spese e ruolo dei singoli condomini
Le spese condominiali per la copertura vanno di regola ripartite tra tutti i proprietari, perché il tetto è considerato parte comune a servizio dell’intero edificio. Tuttavia, la giurisprudenza distingue i casi in cui il danno o l’utilità riguardano solo alcune unità. Se, ad esempio, il tetto copre esclusivamente un corpo di fabbrica o un gruppo di appartamenti, il costo può gravare solo sui diretti interessati.
Inoltre, la Cassazione ha chiarito che non ci si può opporre alla delibera solo perché non si condivide la tipologia dell’intervento scelto: anche se i rattoppi possono sembrare un rimedio parziale, finché non sono contrari a norme di sicurezza o palesemente inadeguati, la loro approvazione vincola tutti. Per il singolo condomino, quindi, l’unica strada è contestare formalmente la delibera dimostrando che essa non risolve minimamente il problema delle infiltrazioni o che viola principi inderogabili. In mancanza di ciò, il pagamento della quota resta obbligatorio.