Il valore fiscale dell’usufrutto è determinante per chi vuole pianificare il trasferimento di un immobile ai propri figli. Il calcolo varia in base all’età dell’usufruttuario: più questa è avanzata, minore sarà il valore dell’usufrutto e maggiore quello della nuda proprietà.
Quando si valuta se cedere la nuda proprietà di un immobile ai propri eredi, è essenziale capire come viene determinato il valore fiscale dell’usufrutto. Questo parametro non è fisso, ma dipende da coefficienti stabiliti annualmente dall’Agenzia delle Entrate, che collegano il valore dell’usufrutto alla speranza di vita dell’usufruttuario. Per i contribuenti molto anziani, il diritto reale di godimento assume un peso sempre più ridotto e, di conseguenza, la nuda proprietà aumenta proporzionalmente di valore. In pratica, per genitori novantenni che desiderano cedere l’appartamento ai figli, l’usufrutto avrà un valore fiscale molto contenuto, rendendo fiscalmente più rilevante la quota di nuda proprietà.
Questo meccanismo permette di stabilire la base imponibile su cui calcolare imposte di registro, ipotecarie e catastali, ed è fondamentale in caso di compravendite, donazioni e successioni. La normativa di riferimento è contenuta nell’art. 46 del TUIR e nell’art. 17 del Testo Unico dell’imposta di registro, che rinviano ai coefficienti aggiornati annualmente dal Ministero dell’Economia sulla base del tasso di interesse legale.
Come si calcola il valore fiscale dell’usufrutto
Il calcolo del valore fiscale dell’usufrutto segue una formula precisa: si prende la rendita annua dell’immobile e la si moltiplica per un coefficiente determinato in base all’età dell’usufruttuario e al tasso legale vigente. La rendita annua, ai fini fiscali, è considerata pari al 5% del valore della piena proprietà. I coefficienti sono pubblicati dall’Agenzia delle Entrate in apposite tabelle: ad esempio, per un usufruttuario con più di 90 anni, il valore dell’usufrutto corrisponde a una percentuale molto bassa, generalmente tra il 10% e il 15% del valore della piena proprietà.
Questo significa che la nuda proprietà raggiunge anche l’85-90% del valore complessivo. Per chiarire con un esempio: se un immobile ha un valore di mercato di 200.000 €, con un usufruttuario novantenne il diritto di usufrutto può valere circa 20.000-30.000 €, mentre la nuda proprietà supera i 170.000 €. Questa proporzione mostra come l’età incida direttamente sulla ripartizione dei valori, rendendo la nuda proprietà più significativa con l’avanzare dell’età dell’usufruttuario.
Usufrutto, nuda proprietà e pianificazione patrimoniale
La distinzione tra usufrutto e nuda proprietà non è solo teorica, ma ha riflessi pratici e fiscali. In caso di donazione o cessione della nuda proprietà da parte di genitori molto anziani, il carico fiscale per i figli risulta più leggero rispetto a un trasferimento effettuato in età più giovane, perché il valore dell’usufrutto è ridotto. Questo rende la donazione della nuda proprietà uno strumento diffuso di pianificazione patrimoniale. Secondo i chiarimenti riportati nelle guide fiscali del Consiglio Nazionale del Notariato e dall’Agenzia delle Entrate, la cessione della nuda proprietà consente di mantenere l’usufrutto vita natural durante, continuando a vivere nell’immobile o a trarne reddito, e al tempo stesso anticipare il passaggio di proprietà ai figli riducendo l’impatto fiscale. Il valore dell’usufrutto si azzera alla morte dell’usufruttuario e la nuda proprietà si consolida automaticamente in piena proprietà, senza ulteriori costi o imposte. Per questo motivo, la scelta di trasferire la nuda proprietà in età avanzata è spesso valutata dalle famiglie come vantaggiosa. Tuttavia, è bene ricordare che il calcolo del valore deve sempre rifarsi alle tabelle ufficiali e agli aggiornamenti annuali, così da determinare con precisione la base imponibile delle imposte dovute.