Il bonus prima casa vale anche con riferimento all’immobile comprato all’asta, così come rimarcato dalla Cassazione in un suo recentissimo provvedimento. Ma attenzione alle tempistiche entro cui effettuare la richiesta dell’agevolazione.
Sappiamo tutti che comprare un’abitazione è un’operazione economica di tutto rispetto. Talvolta occorre molto tempo per accumulare quanto serve all’investimento desiderato in ambito immobiliare. Ebbene, vero è che lo Stato riserva, entro particolari condizioni, l’accesso al cosiddetto bonus prima casa, ovvero una rete di agevolazioni fiscali molto convenienti e vantaggiose per l’acquirente.
A patto di comprare l’immobile e destinarlo ad abitazione principale, scattano infatti riduzioni delle imposte di registro, ipotecarie e catastali e ciò sicuramente è una buona notizia per chi già deve sborsare una ingente cifra per assicurarsi l’abitazione voluta.
Attenzione però: forse non tutti sanno che il bonus prima casa si applica anche all‘immobile comprato all’asta. Lo ha ribadito recentemente la Corte di Cassazione, che ha anche colto l’occasione per fare una panoramica su come fare per accedere al beneficio. I dettagli.
Bonus prima casa applicato anche se comprata all’asta: il contesto di riferimento
Abbiamo appena accennato ai vantaggi del bonus prima casa. Quest’ultimo consiste in più agevolazioni fiscali mirate a rendere meno gravoso l’acquisto di immobili, da utilizzare come abitazione principale. Lo rimarchiamo per chiarezza: grazie ai benefici in oggetto sono ‘tagliate’ sia l’imposta di registro, se si acquista da un privato, sia l’Iva, se si acquista da un’impresa.
Tutti gli interessati ad avvalersi del bonus prima casa debbono inoltre ricordare che:
- il fabbricato che si acquista deve appartenere a determinate categorie catastali su cui può valere l’agevolazione (esclusi ad esempio castelli e ville);
- il fabbricato si deve trovare nel Comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora;
- l’acquirente deve presentare alcuni requisiti obbligatori.
Come detto, il bonus prima casa scatta anche in ipotesi di acquisto dell’immobile all’asta e peraltro non varia il perimetro d’azione dell’agevolazione. L’immobile comprato all’asta deve essere incluso in specifiche categorie catastali e deve essere situato nel Comune in cui si ha o si intende trasferire la residenza (o nel quale si svolge l’attività di lavoro).
Tuttavia – come vedremo tra poco – l’acquirente deve osservare dei termini ad hoc per richiedere l’agevolazione. E’ quanto fissato da una recentissima pronuncia della Suprema Corte.
Bonus prima casa: i limiti nei confronti dell’acquirente
Il bonus prima casa è dunque un insieme di agevolazioni fiscali per chi compra un immobile da adibire ad abitazione principale ovvero a luogo di stabile dimora. Ed anche in ipotesi di acquisto dell’immobile all’asta, le imposte di registro, ipotecarie e catastali sono decurtate, a certe condizioni.
In linea generale, attenzione anche ad alcuni vincoli a cui deve sottostare l’acquirente. Infatti l’agevolazione scatta soltanto se ricorrono in capo al compratore queste condizioni:
- non essere proprietario di altro immobile usato come abitazione nello stesso Comune in cui si richiede l’agevolazione per compravendita prima casa;
- non essere titolare di diritto di uso, usufrutto o abitazione di altro immobile situato nello stesso Comune;
- non essere titolare di abitazioni in tutta la penisola, acquistate anteriormente con agevolazioni. Altrimenti occorre venderle entro un anno.
Inoltre l’acquirente deve avere o fissare entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui vuole comprare l’immobile, sfruttando il bonus prima casa.
Ricordiamo che l’applicazione delle agevolazioni fiscali nella prassi è effettuata dal notaio, in sede di sottoscrizione dell’atto d’acquisto dell’immobile.
Regole specifiche in caso di bonus prima casa acquistata all’asta
Tutti gli interessati faranno bene a ricordare che la richiesta di utilizzo del bonus prima casa in ipotesi di acquisto di un immobile all’asta è di solito effettuata insieme alla cd. aggiudicazione, con una dichiarazione ad hoc all’Agenzia delle Entrate acquisita dal delegato alla vendita. Ricordiamo anche che l’aggiudicatario diviene effettivo proprietario del bene soltanto dalla data di firma del decreto di trasferimento da parte del magistrato.
Ma attenzione: se il compratore non richiede l’agevolazione fiscale nel momento di cui sopra, può porre rimedio entro certi limiti temporali. E’ stata la Corte di Cassazione a fare chiarezza sui rapporti tra bonus prima casa e asta, grazie alla pronuncia n. 23292 del 26 luglio. Questo giudice ha infatti indicato che:
- le dichiarazioni per ottenere il bonus devono essere effettuate prima della registrazione del decreto di trasferimento del giudice dell’esecuzione,
- in quanto a detto atto è riconosciuta efficacia traslativa della proprietà del bene, ovvero grazie ad esso la proprietà si trasferisce all’acquirente.
Tenuto conto di quelli che sono i tempi tecnici tra l’aggiudicazione dell’abitazione all’asta e il deposito del decreto di trasferimento del giudice, il compratore può contare su un totale di 120 giorni dall’aggiudicazione per far fronte alla dimenticanza e formalizzare le dichiarazioni richieste. Ciò gli consentirà di conseguire il bonus prima casa acquistata all’asta. L’interessato deve poi tener conto del fatto che la richiesta formale va comunque formulata prima del saldo del prezzo.