Bonus prima casa e affitto dello stesso immobile: è possibile? Ecco la verità

Bonus prima casa e affitto dello stesso immobile sono compatibili tra loro, ma rileva il fattore ‘residenza’.

Il bonus prima casa è una utilissima agevolazione fiscale che può essere sfruttata sulla scorta di determinati requisiti. In relazione allo stesso immobile è ammessa anche la successiva la locazione, ma occhio ai dettagli.

La questione che intendiamo chiarire di seguito è piuttosto frequente nella realtà quotidiana, perciò è opportuno parlarne. Comprare un appartamento e poi darlo in affitto fa perdere il bonus prima casa? Ovvero, si può sfruttare una locazione con la prima casa presa con le agevolazioni fiscali? Anticipiamo che la risposta da darsi è positiva, ma la compatibilità sussiste soltanto entro determinate condizioni. Vediamo quali.

Bonus prima casa: che cos’è e quali sono i requisiti

Prima di affrontare la citata questione, non possiamo non ricordare che il bonus prima casa consiste in un’agevolazione fiscale, la quale permette al beneficiario di conseguire un significativo sconto alla data di acquisto di un immobile.

L’agevolazione in oggetto ha le seguenti caratteristiche:

• per chi compra da privato, imposta di registro al 2% (e non il 9%) e ipotecarie e catastali in misura fissa corrispondente a 50 euro ognuna.
• per chi compra da ditta di costruzione, Iva al 4% (e non al 10%) e imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura fissa corrispondente a 200 euro ognuna;

Come sopra accennato lo sconto scatta alla data di compravendita dell’immobile, ovvero alla data di sottoscrizione del rogito del notaio.

L’assegnazione della citata agevolazione vale però a determinate condizioni. Per esempio non bisogna essere proprietari, neanche per quote, di altra abitazione localizzata nell’identico Comune in cui si compra il nuovo immobile. Altrimenti l’abitazione va ceduta (donata o venduta) prima del nuovo rogito. Inoltre non deve sussistere la proprietà – neanche per quote – di differente abitazione, ovunque situata nel nostro paese, per cui si sia già scattato il bonus prima casa. Altrimenti l’interessato deve cedere l’immobile.

Ancora, la residenza del beneficiario deve essere nello stesso Comune ove si trova l’immobile da acquistare. Mentre l’immobile da comprare non deve essere incluso nelle categorie catastali di lusso.

C‘è compatibilità ma occhio alle condizioni

Alla luce di ciò, il requisito della residenza impone che la stessa sia determinata all’interno dello stesso Comune in cui è situato l’immobile. Attenzione però: le norme non prevedono l’obbligo di porre la residenza allo stesso indirizzo in cui è situato l’immobile acquistato con il bonus prima casa.

Ne consegue che il contribuente beneficiario del bonus prima casa potrà certamente:

• acquistare l’abitazione con le agevolazioni fiscali;
• e poi darla in affitto a qualcuno se la sua residenza si trova in un luogo dello stesso Comune nel quale è situato l’immobile appena comprato.

Ma la stessa persona non potrà:

• andare a risiedere in un altro Comune, a seguito del contratto di affitto sulla prima casa agevolata;
• altrimenti la conseguenza sarebbe da un lato la perdita delle agevolazioni fiscali (con relativo versamento delle tasse a suo tempo non versate) e dall’altro l’obbligo di pagare altresì le sanzioni tributarie.

Riguardo a quest’ultimo punto, rimarchiamo che chi non rispetta i requisiti delle agevolazioni fiscali in oggetto deve pagare al Fisco non soltanto la differenza tra le imposte scontate pagate all’atto del rogito e quelle che invece avrebbe dovuto pagare se non avesse sfruttato il bonus prima casa, ma anche l’importo di una sanzione corrispondente al 30%.

Concludendo, il quesito iniziale è risolto nei sintetici termini seguenti: è possibile acquistare una casa con il bonus suddetto e, al contempo, vivere altrove – senza però oltrepassare i confini dello stesso Comune. Perciò anche in caso di locazione, le agevolazioni permangono ma rispettando il requisito legato alla residenza.