Bonus prima casa: la detrazione spetta anche se non è di proprietà? La verità poco conosciuta

Molti contribuenti confondono le agevolazioni sull’acquisto dell’abitazione principale con i bonus per ristrutturazioni ed energia. Ecco quando si ha diritto alle detrazioni anche se non si è proprietari e cosa cambia se si possiedono più immobili.

La questione torna ciclicamente: chi ha la residenza in una casa non propria e possiede altri immobili può ottenere le detrazioni “prima casa” per ristrutturare? La risposta impone una distinzione netta tra due piani spesso confusi: da un lato le agevolazioni “prima casa”, che riguardano esclusivamente l’acquisto dell’immobile; dall’altro le detrazioni per interventi edilizi o di efficientamento energetico, riconosciute in base al titolo con cui si detiene l’immobile e a chi sostiene effettivamente la spesa.

Le agevolazioni “prima casa” si applicano al momento del rogito. Riguardano imposte ridotte (o aliquote Iva agevolate) sull’acquisto di un’abitazione che diventerà la principale, a precise condizioni: non si deve essere già titolari, anche pro quota, di un immobile acquistato con i medesimi benefici; l’immobile deve trovarsi nel Comune di residenza (o la residenza va trasferita entro un termine di legge); non devono sussistere altri diritti reali di godimento su abitazioni idonee nello stesso Comune.

Questi vantaggi non si “riattivano” né si replicano quando si eseguono lavori in un immobile già posseduto. In altre parole, nessuna ristrutturazione trasforma un intervento edilizio in “prima casa”.

Detrazioni per ristrutturazione ed energia: a chi spettano davvero

Completamente diversa è la disciplina delle detrazioni per ristrutturazioni edilizie e per la riqualificazione energetica. Qui non conta se l’immobile sia la prima, seconda o terza casa, né dove sia fissata la residenza. Conta invece:

• il titolo: deve esistere un diritto reale o un titolo di detenzione qualificato sull’immobile
• la spesa: detrae chi sostiene la spesa, con fatture e bonifici intestati a suo nome
• la regolarità degli adempimenti: pratiche edilizie corrette, pagamenti tracciabili e documentazione conservata.

Non solo il proprietario esclusivo: hanno diritto alle detrazioni, ricorrendo i requisiti e con il consenso dell’avente diritto quando necessario:

• proprietario, comproprietario e nudo proprietario
• usufruttuario, titolare del diritto di uso, abitazione o superficie
• inquilino (locatario) e comodatario, se autorizzati a eseguire i lavori
• futuro acquirente immesso nel possesso con preliminare registrato
• coniuge o parte dell’unione civile, e i familiari conviventi del possessore/detentore, se sostengono le spese e la convivenza esiste all’inizio dei lavori
• soci di cooperative e condomini per le parti comuni, in base alle quote.

Ecco dei casi pratici su cosa accade davvero: 

• tre immobili di proprietà e residenza in affitto: si può ristrutturare uno degli immobili posseduti e usufruire delle detrazioni, anche se non è la propria abitazione principale. La residenza non è requisito per i bonus edilizi; decisive, invece, sono la titolarità dell’immobile e l’intestazione corretta delle spese
• residenza in casa dei genitori, ristrutturazione su un proprio appartamento: sì alle detrazioni se si è proprietari (o titolari di diritto reale) e si paga con bonifico “parlante”. Il fatto di abitare altrove non incide
• inquilino che ristruttura la casa in affitto: possibile con consenso scritto del proprietario. Le fatture e i bonifici devono essere intestati all’inquilino; la detrazione spetta a lui, non al locatore
• figlio convivente che ristruttura la casa dei genitori: la detrazione spetta al familiare convivente che paga le spese, a condizione che la convivenza esista al momento dell’avvio dei lavori e che vi sia il consenso del proprietario
• coniuge separato assegnatario della casa coniugale di proprietà dell’altro: l’assegnatario, in quanto detentore qualificato, può accedere alle detrazioni per i lavori che sostiene, se autorizzato
• usufruttuario e nudo proprietario: in via ordinaria, l’usufruttuario è il soggetto che ha disponibilità dell’immobile e spesso esegue e detrae i lavori. Tuttavia, la detrazione può spettare anche al nudo proprietario che sostiene le spese, purché vi sia il titolo e, quando richiesto, il consenso dell’usufruttuario
• seconda casa al mare o in montagna: i bonus edilizi non sono riservati alla “prima casa”. Si può detrarre anche per immobili non adibiti a residenza, nel rispetto di limiti e adempimenti vigenti
• immobile locato a terzi: il proprietario può detrarre le spese che sostiene per l’unità locata; se i lavori li paga l’inquilino con consenso, detrae l’inquilino
• immobile ereditato in comproprietà tra fratelli: detrae chi paga e ha titolo. Se i comproprietari sostengono pro-quota, ciascuno porta in detrazione la propria parte; se paga uno solo, può detrarre lui se la spesa è a suo carico e debitamente documentata
• condominio: per le parti comuni, ciascun condomino detrae in proporzione ai millesimi o alla diversa ripartizione deliberata; ammessa anche la detrazione per il conduttore che sostiene la sua quota, se legittimato.

Quali errori evitare? 

Fatture e bonifici devono essere intestati al soggetto che detrae, con causale corretta e indicazione di codice fiscale e partita Iva/CF del fornitore. Il titolo edilizio deve essere coerente con l’intervento (CILA/SCIA o quanto richiesto), asseverazioni tecniche ove previste, e conservazione di tutte le carte.

Infine, attenzione ai limiti di spesa e alle aliquote, che possono variare per anno e tipologia di intervento; per il bonus mobili ed elettrodomestici, la spettanza è collegata a una ristrutturazione dell’immobile residenziale, non allo status di “prima casa”.