Eredità e obblighi degli eredi. Cosa succede in caso di contratto di affitto vicino alla sua scadenza? Chi è il soggetto tenuto a restituire la cosiddetta caparra o cauzione per l’affitto? Ecco cosa dice la legge sul punto.
Le questioni ereditarie non sono di certo una rarità e ciò specialmente quando sono in gioco grandi patrimoni, lasciati da chi è deceduto agli eredi.
Una problematica di cui vogliamo occuparci qui di seguito a che fare con questi temi e con il contratto di locazione a suo tempo stipulato con l’inquilino. Ebbene, quale erede deve ridare all’inquilino la cauzione per l’affitto alla scadenza del contratto di locazione e, inoltre, quali sono le conseguenze se c’è in ballo un usufrutto?
Si tratta di vasti argomenti del diritto civile che si intrecciano tra loro e che sono dunque forieri di una serie di quesiti pratici che meritano risposta. Certamente ti è utile sapere chi è la persona che deve restituire la cauzione all’inquilino / affittuario, in ipotesi nella quale il locatore/proprietario muoia e il contratto di affitto sia prossimo al termine. Di seguito i necessari chiarimenti e tutto ciò che ti serve sapere per non restare impreparato in circostanze come queste.
Cauzione per l’affitto: il contesto di riferimento
Ricordiamo che la caparra per l’affitto, detta anche cauzione, consiste in una somma di denaro versata dal conduttore o inquilino alla data della firma del contratto di locazione o affitto. Non bisogna infatti dimenticare che un proprietario che intende porre in affitto il proprio immobile, certamente vorrà avere più garanzie sul futuro affittuario. Specialmente si tratta di garanzie di tipo economico: il locatore può immettere nel contratto di affitto una specifica clausola o disposizione che implica il versamento di un importo da parte del conduttore/inquilino. Essa si chiamata appunto cauzione per l’affitto.
Detta garanzia vale come condizione nei confronti dell’inquilino e non se ne può domandare una seconda laddove sia già in essere il contratto di locazione. Alternativamente, all’inquilino è consentito anche di sfruttare una fideiussione bancaria affitto casa o dare luogo al versamento di un tot di mensilità, prima di cominciare a vivere presso l’immobile locato.
Chiaro dunque che la cauzione per l’affitto rappresenta una sorta di ‘paracadute’ per il proprietario. Essa servirà infatti a garantire il pagamento del canone mensile, a costituire risarcimento per danni prodotti all’immobile e a rappresentare pagamento delle spese di manutenzione di carattere ordinario e di quelle condominiali.
Eredità e contratto di locazione: quale erede deve restituire la cauzione per l’affitto?
Analogamente alla proprietà dell’immobile, anche i debiti ad esso correlati andranno a far parte dell’iter di successione e debbono dunque essere suddivisi tra coloro che divengono formalmente eredi. In particolare, se l’eredità entra a far parte del patrimonio di un solo erede, non vi sono dubbi sul da farsi: sarà proprio l’unico erede a dover restituire l‘intera cauzione per l’affitto, versata a suo tempo in garanzia dall’inquilino.
In questa situazione, nel caso in cui l’erede faccia finta di nulla oppure neghi di dover restituire la somma all’inquilino, quest’ultimo potrà certamente agire in tribunale contro il nuovo proprietario ed unico erede. Ciò al fine di conseguire le somme dovute – peraltro insieme agli interessi maturati nel corso del tempo.
Se invece l’immobile dato in locazione (ormai prossima al termine) va in eredità a più persone eredi, entrando così a far parte di quella che in gergo è detta ‘comunione ereditaria’, ogni erede risponde soltanto di una parte della cauzione per l’affitto. Ebbene sì, la somma si divide in proporzione a ciascuna quota di proprietà sul bene.
Ma attenzione: il singolo erede non risponde del mancato rispetto dell’obbligo da parte degli altri. Pertanto per lui non vi saranno rischi di iniziative in tribunale da parte dell’affittuario.
Usufrutto dell’immobile ad un erede e restituzione cauzione: come funziona?
La Corte di Cassazione ha poi dato alcuni chiarimenti importanti riguardo al caso dell’usufrutto dell’immobile ad un erede da parte della persona deceduta. Ebbene, in queste circostanze, il dovere di di restituire la cauzione per l’affitto sull’immobile locato va a pesare sul soggetto che di fatto riceve l’usufrutto, ossia l’usufruttuario. In base alla legge, soltanto una differente disposizione testamentaria può scaricare detto obbligo su altri eredi.
In altre parole, in ipotesi nella quale l’abitazione sia data in usufrutto, la veste di locatore va a coincidere in ogni caso con l’usufruttuario e non con i nudi proprietari, ovvero gli altri eredi.
Come accennato poco fa, se il testatore intende trasferire il debito legato alla restituzione cauzione per l’affitto sugli altri eredi – chiamando fuori l’usufruttuario – dovrebbe evidenziare la sua intenzione nel testamento. Altrimenti vale la regola del diritto civile sopra esposta. Ecco perché il silenzio nel testamento spingerà a qualificare il debito gravante soltanto sull’usufruttuario, e non sugli altri eredi dell’abitazione che hanno la nuda proprietà.