Le spese di manutenzione della canna fumaria spettano a tutti i condomini o solo a specifici proprietari? Ecco la verità.
Per decidere a chi spetta la manutenzione della canna fumaria in condominio, bisogna capire se si tratta di un bene comune (ossia fruibile da tutti) oppure se è a disposizione di un unico appartamento e, dunque, di proprietà di un solo condomino.
Anche in condominio, ogni unità immobiliare può installare una canna fumaria che poggia sulla facciata dell’immobile; a stabilirlo è l’art. 1102 del codice civile: anche i beni comuni come la parete dell’edificio possono essere usati per fini personali. Ma come si decide a chi spetta la manutenzione?
Manutenzione canna fumaria in condominio: quando vanno suddivise tra tutti?
La canna fumaria, ovviamente, non può danneggiare il decoro architettonico del condominio, non deve impedire agli altri inquilini di usare la parete comune e non deve produrre esalazioni di fumi e calori superiori alla “normale tollerabilità”.
Ma chi deve provvedere alla manutenzione della canna fumaria? Se è centralizzata, cioè viene usata da tutti i proprietari, allora è da considerare parte comune a tutti gli effetti e le relative spese vanno ripartite tra tutti i condomini, a seconda dei millesimi di proprietà e indipendentemente dall’utilizzo diretto del riscaldamento.
Di conseguenza, l’assemblea condominiale può decidere per l’effettuazione di opere di ristrutturazione sull’impianto di riscaldamento, creando un fondo spese per coprire tutte le somme necessarie. Questi interventi possono essere compiuti se c’è una maggioranza pari almeno alla metà del valore dell’immobile, ossia 500 millesimi. Nell’ipotesi in cui tale quorum venga raggiunto, allora tutti i proprietari dovranno necessariamente adeguarsi, anche la minoranza.
Eccezione al pagamento collettivo delle spese di manutenzione
La questione è differente nel caso in cui la canna fumaria serva solo alcune unità immobiliari. Il costo per la manutenzione va suddiviso tra tutti i condomini oppure solo tra coloro che ne usufruiscono? Se la canna fumaria serve solo alcuna caldaie private, allora tutti gli oneri per la gestione gravano soltanto su chi la utilizza e non sulla collettività condominiale. A stabilirlo è l’art. 1123 del codice civile. Di conseguenza, saranno solo i condomini serviti dall’impianto a dover dividere tra di loro le spese, sulla base dei millesimi di proprietà, a esclusione degli altri proprietari.
Se, infine, si verifica un semplice distacco, a opera di alcuni condomini, dall’impianto centralizzato, le spese per la canna fumaria in comune vanno ugualmente suddivise tra tutti, anche tra i distaccati che hanno creato un proprio impianto, perché rimangono proprietari pro quota dell’impianto centralizzato.