È stata la sentenza n. 681 dello scorso 9 giugno del Tribunale di Teramo a chiarire il tema della manutenzione balconi in condominio: queste le nuove regole.
Il Tribunale di Teramo chiarisce una disciplina molto “ostica” per chi abita in condominio. La manutenzione balconi non è un tema affatto scontato, e la nuove regole sono davvero difficili da mandare giù. Anche la Cassazione ha detto la sua, questi gli ultimi aggiornamenti a cui fare riferimento.
La sentenza n. 681 del 9 giugno 2025 ha ribadito un principio fondamentale legato all’ambito condominiale: l’assemblea non può deliberare sulla manutenzione dei balconi privati! Tali decisioni prese in violazione del principio, sono da considerare nulle.
In condominio la manutenzione dei balconi segue unna gestione specifica. Dall’analisi del caso concreto è possibile capire la modalità. Oggetto della sentenza e protagonisti della vicenda, due condomini che avevano impugnato una delibera dell’assemblea che ripartiva e distribuiva tra tutti le spese di manutenzione dei balconi aggettanti.
Si sosteneva tra loro la natura privata e l’illegittimità della delibera. Così, il Tribunale di Teramo ha accolto la domanda. Da qui, segue una distinzione che funge da “chiave” per comprendere l’esito della storia.
Come funzionano le nuove regole per la manutenzione balconi in condominio
Importantissima la distinzione tra tra balconi aggettanti e incassati al fine di comprendere la logica della manutenzione balconi in condominio. Queste le nuove regole da rispettare, chi non lo fa? Potrebbe commettere un grave errore ed essere destinatario di conseguenze poco piacevoli.
Per i balconi aggettanti, sporgono dalla facciata dell’edificio, e sono l’estensione dell’appartamento privato. Solo i rivestimenti e gli elementi decorativi che contribuiscono al decoro dell’edificio nella sua totalità, sono beni comuni secondo quanto predisposto dalla Cassazione alla sent. n. 14756/2004. Tali spese di manutenzione della soletta e delle struttura portante, sono a carico del proprietario dell’appartamento, mentre il condominio è responsabile degli elementi di facciata che potrebbero incidere al decoro.
Nel caso degli incassati, sono balconi che non sporgono rispetto i muri perimetrali, e la loro soletta funge da soffitto per l’appartamento sottostante. Qui, la soletta è in comproprietà tra i proprietari dei due piani, e le spese sono divise in relazione all’art. 1125 c.c. Metà l’uno per la struttura, e poi nello specifico per pavimento, copertura, tinta e decorazione. La parte frontale, se è integrante la facciata, è comune.
La Sentenza di Teramo ha qualificato come nulla, non annullabile, la delibera dell’assemblea. Si è trattato di vizi gravi, e può essere impugnata senza limiti di tempo. La sentenza ha effetti ex tunc, cioè retroattivi. Mentre l’annullabilità riguarda situazioni meno gravi. Si può impugnare entro 30 giorni e la sentenza è costitutiva e ha effetti solo quando viene pubblicata, appunto ex nunc.
Il Tribunale si è rifatto a quanto detto in Cassazione nella Sezioni Unite n. 9839/2021. L’assemblea ha competenza esclusiva su beni e servizi in comune, non può deliberare su beni di proprietà esclusiva dei singoli. Inciderebbe sui diritti individuali, ci vorrebbe un consenso contrattuale, non la decisione di maggioranza.