Debito pagato, quando cancellano ipoteca e pignoramento?

Quali sono i tempi per la cancellazione dell’ipoteca e cosa succede se ipoteca e pignoramento non vengono cancellati?

Recentemente la Corte di Cassazione con la sentenza nr. 13342/22 ha emesso un’ordinanza che precisa i tempi e i modi in cui a fronte di un debito pagato debbano essere cancellati ipoteca e pignoramento.

Capita molto spesso infatti che, nell’ambito di un pignoramento immobiliare con ipoteca scritta sull’immobile del debitore, una procedura esecutiva possa essere interrotta a seguito di un accordo tra le parti. Ciò avviene quando il debitore esegue un pagamento a saldo e stralcio e il creditore da parte sua rinuncia agli atti in corso. Per la chiusura del pignoramento immobiliare è necessario un accordo tra le parti che in gergo tecnico si chiama atto di transazione. Esso deve prevedere la rinuncia al pignoramento da parte del creditore e la cancellazione dell’ipoteca pendente sull’immobile. La prima prevede che l’avvocato a difesa del creditore la depositi in tribunale mentre la cancellazione dell’ipoteca, anch’essa a carico del creditore, va fatta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari all’Agenzia delle Entrate.

Quali sono i tempi per la cancellazione dell’ipoteca?

La cancellazione dell’ipoteca iscritta sulla casa a differenza del pignoramento ha dei costi propri che, se non previsto in maniera diversa tra le parti, spettano al debitore. In base al tipo di ipoteca cambiano anche i tempi previsti per la sua cancellazione. Nel caso di ipoteca volontaria la cancellazione avviene in maniera automatica dopo il pagamento dell’ultima rata del debito e non comporta alcun costo per il debitore. Ciò avviene quando si è di fronte ad un’ipoteca iscritta a garanzia di un mutuo o di un altro tipo di finanziamento, ed è la procedura semplificata prevista dalla legge Bersani bis.

Se si tratta invece di ipoteca giudiziale, legale o volontaria ma iscritta a garanzia del credito di un privato è il creditore stesso che deve inoltrare la richiesta di cancellazione alla Conservatoria dei Registri Immobiliari, sempre attraverso un avvocato o un notaio. Per quanto riguarda i tempi non c’è una scadenza di legge ma di norma avviene una volta che il debitore ha versato la somma stabilita nell’accordo.

Cosa accade se il creditore non cancella ipoteca e pignoramento?

L’immobile sottoposto a ipoteca può comunque essere abitato ed anche venduto e se il creditore non cancella l’ipoteca essa decade dopo 20 anni, a meno che non venga nuovamente rinnovata. In alcuni casi, per non dover sostenere i costi dell’operazione si attende la scadenza automatica dei due decenni.

Discorso diverso per la mancata cancellazione del pignoramento. Se il debitore ha effettuato il pagamento versando la somma stabilita il creditore a sua volta deve provvedere in tempi abbastanza rapidi alla cancellazione del pignoramento.

E’ buona norma che ciò avvenga compatibilmente al corso della procedura, senza che il debitore debba a sua volta sollecitare il creditore. Se si protrae un ritardo ingiustificato il debitore può venirne danneggiato e a sua volta richiedere un risarcimento.

Accade nel caso che perda la possibilità di vendita dell’immobile a causa del pignoramento ancora pendente: se egli dimostra con degli atti scritti che la vendita non è andata a buon fine per colpa del pignoramento ha diritto ad un risarcimento del danno.