Nel condominio minimo le regole fiscali per accedere alle detrazioni non sono identiche a quelle previste per i grandi condomini. La questione della delibera assembleare si intreccia con le indicazioni dell’Agenzia delle Entrate e con l’interpretazione della giurisprudenza, che hanno chiarito come il consenso unanime dei condomini possa sostituire un verbale formale.
Il tema delle detrazioni fiscali per lavori di manutenzione straordinaria nei condomini è spesso fonte di dubbi. Se nei complessi più grandi è necessaria una delibera assembleare con quorum e verbale, nei cosiddetti condomini minimi, cioè quelli composti da un numero ridotto di proprietari, il quadro normativo è più flessibile. La tabella millesimale sottoscritta da tutti, il contratto di appalto firmato insieme all’impresa e la documentazione relativa agli incarichi professionali, come quelli del direttore dei lavori, assumono valore probatorio di decisione collettiva.
L’Agenzia delle Entrate, con circolari e risposte a interpelli, ha confermato che ciò è sufficiente per garantire l’accesso alle agevolazioni fiscali, purché la spesa sia tracciata con bonifico parlante e rispettati gli altri requisiti tecnici. Il contesto cambia se il fabbricato ricade in zone di centro storico o vincolate, dove è necessaria ulteriore attenzione alle autorizzazioni edilizie. In ogni caso, la conservazione della documentazione diventa cruciale per dimostrare la legittimità della detrazione in caso di controlli.
Delibere, consenso scritto e normativa di riferimento
Nei condomini tradizionali la disciplina del Codice civile, in particolare l’art. 1136, regola le maggioranze per approvare lavori e ripartizione delle spese. Ma nei condomini minimi, composti da due a otto partecipanti, la giurisprudenza ha riconosciuto che il consenso unanime può sostituire l’atto formale. Una sentenza della Corte di Cassazione (n. 2046/2005) ha stabilito che le decisioni prese all’unanimità, anche se non contenute in un verbale, sono valide ed efficaci. Inoltre, l’Agenzia delle Entrate, con la circolare 11/E del 2014 e successive risposte a interpelli, ha ribadito che ai fini delle detrazioni fiscali non è indispensabile un’assemblea formalmente convocata: ciò che conta è la tracciabilità del pagamento e la prova scritta della volontà di tutti i condomini.
La firma di ciascun partecipante sulla tabella millesimale e sul contratto di appalto viene considerata una manifestazione di volontà equiparabile a una delibera. In questo modo, la documentazione firmata consente di dimostrare la regolarità delle procedure sia nei rapporti interni tra condomini sia nei confronti dell’amministrazione fiscale.
Conservazione dei documenti e cautele operative
Per beneficiare delle detrazioni è fondamentale conservare con cura tutti i documenti relativi ai lavori: la tabella millesimale con la ripartizione delle spese, il contratto d’appalto sottoscritto con l’impresa, le fatture, le ricevute dei pagamenti effettuati tramite bonifico parlante, le autorizzazioni comunali per l’occupazione del suolo pubblico e gli incarichi affidati a tecnici come il coordinatore per la sicurezza.
In assenza di un verbale, la dottrina consiglia di predisporre anche una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, nella quale ciascun condomino attesti di avere approvato i lavori e accettato la ripartizione dei costi. Questa precauzione, suggerita anche da professionisti legali e fiscali, rafforza la posizione del contribuente in caso di controlli dell’Agenzia delle Entrate. In sintesi, per i condomini minimi l’unanimità dei consensi e la documentazione sottoscritta dai partecipanti costituiscono elementi pienamente validi per ottenere le detrazioni fiscali, anche in mancanza di una delibera assembleare formalmente redatta.