Se convivi puoi accordarti con i tuoi genitori per la vendita del loro immobile, ma occhio ai limiti previsti dalla legge

Il caso della vendita ribassata dell’appartamento o immobile, in cui vivono i genitori, al figlio o alla figlia che convive e che vorrebbe andare a viverci con il proprio partner, rappresenta una questione pratica che può essere agevolmente risolta. Ecco come.

Eredità e successioni sono due grandi temi del diritto civile, che nella realtà di tutti i giorni configurano una serie di questioni pratiche a volte anche molto delicate, e che meritano una risposta puntuale.

Per esempio, c’è chi potrebbe chiedere chiarimenti per una situazione come quella che segue: nel caso in cui un figlio o una figlia conviva con il partner e voglia evitare l’affitto, può offrire al genitore di versare i soldi che servono all’acquisto della casa del genitore stesso? E può farlo soprattutto quando i figli o le figlie sono due e non uno o una?

Ciò rappresenta un caso pratico di indubbio rilievo e che può presentarsi assai spesso: in dette circostanze, il genitore offre al figlio convivente di ‘sfruttare’ una parte della sua casa (un piano), al fine di permettergli di evitare l’affitto in un’abitazione diversa, ma il figlio o la figlia non accetta e chiede di versare l’intera quota per comprare tutto l’immobile. Si può fare? Che succede se il genitore rifiuta il prezzo proposto per l’acquisto perché lo ritiene troppo basso? Quali sono le regole rilevanti in materia di successione? L’altro fratello o sorella come può o deve essere tutelato dalla legge? A queste distinte e importanti domande daremo risposta nel corso di questo articolo.

Eredità e successioni: il contesto di riferimento

Per rispondere ai quesiti appena indicati in tema di immobile ed eredità, occorre prima vedere in generale quali sono le regole in materia. Ciò ci permetterà di rispondere alla questione del pari trattamento tra le due figlie o figli e, perciò, della tutela della quota della loro legittima. Ricordiamo infatti che l’eredità legittima attiene al concetto di quota degli eredi legittimi, o quota di riserva – e si intende la quota di eredità che la legge assicura ad alcuni soggetti legati alla persona defunta da legami familiari stretti.

Perciò sono da considerarsi ‘legittimari’ o ‘riservatari’ – poiché è assegnata loro per legge una quota determinata – il coniuge, i figli (a cui sono equiparati i figli adottivi) e i loro discendenti. Mentre in loro mancanza, lo sono i genitori e gli altri ascendenti. Proprio così: l’eredità legittima implica delle quote per ogni legittimario, ed esse dipendono dal rapporto familiare che vi è stato con il de cuius, e dal numero di legittimari che partecipano alla successione.

Quote previste dalla legge e quota disponibile

Facendo alcuni esempi pratici, se il coniuge superstite dovesse essere erede unico (per mancanza di figli), potrà contare ad una quota riservata di metà del patrimonio che cade in successione. Mentre il coniuge superstite con un solo figlio avrà una quota riservata di un terzo, e il coniuge con più figli conterà una quota riservata dalla legge uguale ad un quarto dell’eredità. Si tratta di considerazioni di rilievo anche e soprattutto quando in un patrimonio ci sia di mezzo un immobile.

Rimarchiamo che la somma delle quote riservate agli eredi legittimari non rappresenta tutto il patrimonio del soggetto deceduto. La legge infatti prevede quella che è definita quota ‘disponibile’, che il defunto può devolvere come ritiene opportuno, se ovviamente redige testamento (è un suo diritto e non un obbligo). La quota disponibile è in particolare quella parte di patrimonio che il testatore può assegnare a soggetti differenti dai suoi eredi legittimi – senza che questi ultimi possano opporsi.

Vendita immobile a prezzo ribassato al figlio o figlia convivente: ecco come risolvere alcuni dubbi legali

Quanto appena ricordato in linea generale su successioni ed eredità, ci aiuta a chiarire il quesito esposto in apertura. Ebbene, nel caso in cui le figlie o figli siano due, c’è ovviamente da tutelare la loro quota di legittima, prevista dalla legge. Infatti ciascuno dei componenti della prole va tutelato in egual modo, con la conseguenza che:

• in caso di vendita alla coppia che convive di un appartamento o immobile a prezzo ribassato, detta agevolazione non sarebbe rispettosa della legge;
• e la vendita sarebbe da ritenersi simulata in modo parziale, per il motivo che la casa è venduta ad un prezzo non proporzionato al suo effettivo valore economico.

Vendendo al partner della prima figlia un immobile deprezzato, solo per agevolare il trasferimento della coppia, si darebbe luogo ad una vendita parzialmente simulata, nella parte in cui si vende l’immobile ad un prezzo non congruo e corrispondente al prezzo di mercato.

Anzi, dal punto di vista giuridico si tratterebbe di una donazione dal genitore al figlio o figlia, per quella parte di immobile che, altrimenti, secondo i valori normali delle quotazioni immobiliari, avrebbe dovuto essere pagata dal figlio/a.

Rischi di disparità di trattamento tra figli e soluzione

Chiaro che qui vi sarebbe un caso di disparità di trattamento tra figli o figlie, che però potrebbe essere superato – in caso di successione – dalla presenza di diversi ed ulteriori immobili di proprietà del genitore, o altre sue fonti di reddito che andrebbero all’altro figlio o figlia. E ciò appunto per appianare lo squilibrio (meccanismo della cd. riunione fittizia). Il figlio inizialmente penalizzato potrebbe perciò rivendicare più beni ereditari al momento del decesso del genitore.

In ogni caso, soluzione preferibile sarebbe quella della vendita alla figlia o al figlio, in quanto la vendita al terzo partner potrebbe portare ad un concreto danno patrimoniale qualora l’unione sentimentale venisse meno in futuro.

Ma probabilmente la strada in verità più efficace sarebbe quella della vendita dell’immobile a prezzo ribassato, ma con il diritto d’usufrutto vita natural durante su parte dell’immobile (ad es. un piano), in modo che i genitori possano trascorrere gli anni a venire senza il problema di cercare una nuova abitazione a prezzi altrettanto bassi. Altrimenti il figlio o la figlia con tutta probabilità farebbe bene ad acquistare la casa secondo il suo prezzo di mercato.