Comprare casa è uno dei traguardi più importanti nella vita di una persona. Ma cosa succede quando, dopo aver firmato il rogito notarile, emergono gravi difetti strutturali nell’immobile? È ancora possibile ottenere indietro i soldi? Il problema non è solo tecnico, ma anche legale. In alcune circostanze, il contratto può essere messo in discussione, anche se firmato davanti a un notaio. Le implicazioni possono essere più profonde di quanto si immagini e coinvolgere responsabilità non sempre evidenti.
Dopo mesi di ricerche, sopralluoghi e trattative, arriva finalmente il giorno della firma del rogito notarile. Tutto sembra in ordine: la casa è quella desiderata, i documenti sono stati controllati, il notaio redige l’atto e lo si sottoscrive con fiducia. Qualche settimana dopo, però, iniziano a comparire crepe sospette nei muri.
Una perizia tecnica rivela lesioni strutturali gravi, tali da compromettere l’abitabilità dell’immobile. È in quel momento che prende forma una domanda scomoda: esiste un modo per annullare l’acquisto?
Capire se l’atto notarile possa essere annullato significa entrare in un terreno complesso, dove diritto civile, obblighi contrattuali e responsabilità individuali si incontrano. Il notaio non è responsabile dei difetti dell’immobile, a meno che non abbia violato obblighi di legge. Il venditore, invece, ha il dovere di non nascondere vizi gravi e conosciuti. Quando questa condizione viene meno, il compratore può agire.
Quando il rogito può essere annullato per vizio del consenso
Il codice civile prevede che un contratto, anche se formalizzato in un atto pubblico, possa essere annullato in presenza di dolo, errore o violenza. L’errore essenziale riguarda situazioni in cui l’acquirente non avrebbe mai firmato l’atto se avesse conosciuto la reale condizione dell’immobile. Se il venditore ha taciuto volontariamente l’esistenza di gravi vizi strutturali, si entra nel campo del dolo.
Facciamo un esempio concreto: un acquirente compra un appartamento e, dopo la firma, scopre che l’edificio era stato già oggetto di una relazione tecnica negativa, non menzionata nel rogito e tenuta nascosta dal venditore. In questo caso, il contratto potrebbe essere impugnato per annullamento, con la possibilità di riavere la somma versata.
L’annullabilità, però, non è automatica: va fatta valere entro cinque anni e richiede la prova concreta che il difetto fosse già presente e conosciuto dal venditore. Una semplice crepa, se non era segno di un difetto strutturale grave, difficilmente può giustificare l’annullamento.
Notaio e venditore: responsabilità diverse, ma non sempre nette
Il notaio ha l’obbligo di garantire la regolarità formale dell’atto: controlla l’identità delle parti, la proprietà del bene, l’assenza di vincoli e l’esistenza delle autorizzazioni edilizie. Non è però tenuto a verificare lo stato tecnico dell’immobile, a meno che la legge non preveda espressamente certi controlli. Non è dunque responsabile se, dopo il rogito, emergono crepe o difetti strutturali, salvo casi in cui abbia omesso di inserire elementi obbligatori nell’atto, come i dati del permesso di costruire.
Il venditore, invece, può essere chiamato a rispondere se ha agito in malafede, occultando informazioni rilevanti. La buona fede è un presupposto fondamentale del contratto. Se viene meno, l’acquirente può chiedere non solo l’annullamento dell’atto, ma anche un risarcimento danni.
Chi si trova in questa situazione non deve agire d’impulso ma raccogliere prove, rivolgersi a tecnici qualificati e, se necessario, a un legale. Ogni caso ha la sua storia, ma la legge offre strumenti per difendere i propri diritti, anche dopo la firma del rogito notarile.