Lavori condominiali urgenti addio: l’amministratore non può più costringerti a fare niente con la novità della Cassazione

La novità sui lavori condominiali urgenti segna la svolta per gli inquilini, nessuno verrà costretto a fare nulla!

Ma esattamente per i cittadini che abitano in condominio, quali sono le garanzie che li tutelano? Non bisogna sentirsi sommersi dal sistema, perché anche davanti lavori condominiali urgenti non è detto che bisogna sborsare tutto il proprio portafoglio del risparmio. La novità dichiarata dalla Cassazione alla sentenza n. 20541/2025 segna la svolta.

La sentenza n. 20541/2025 della Cassazione dello scorso 21 luglio ha chiarito che l’urgenza non muta la natura dell’atto, il quale rimane straordinario, ma rileva al fine di rendere imputabile al condominio la spesa disposta dall’amministratore stesso.

Significa che meglio si chiariscono i delicati rapporti di poteri tra amministratore e assemblea condominiale rispetto i lavori straordinari. Si ribadisce che nonostante l’amministratore possa disporre di lavori urgenti, l’emergenza a sua volta non sostituisce l’approvazione dell’assemblea, e non rende automaticamente rimborsabili le spese sostenute.

Ci si rifà ad una pronuncia del 2008, la n. 26733 della Cassazione, la quale ribadiva la distinzione rispetto la “normalità” e la “consistenza economica” dell’atto. Questo è di natura “ordinaria” ripetitiva e prevedibile, ad esempio nel caso dell’attività di pulizia delle scale, mentre diviene di tipo “straordinario” quando comporta un impatto economico importante, ad esempio nel rifacimento della facciata.

Arriva la nuova gestione dei lavori condominiali urgenti, cosa cambierà

Cambieranno molti aspetti rispetto la gestione dei lavori condominiali urgenti, specie nelle loro conseguenze concrete, dal momento in cui per i condomini significa avere più garanzie e tutele.

Quindi, chiarito quanto detto in Cassazione lo scorso 21 luglio in merito al non cambiamento della natura dell’atto che rimane straordinario, bisogna anche specificare quanto disciplina il Codice Civile. Il quadro normativo a disposizione è abbastanza approfondito, quindi non ci sono dubbi sull’esito della pratica.

All’art. 1135 del Codice Civile si evince che l’urgenza non sana la mancanza di delibera. Questo significa che l’amministratore può agire in caso di urgenza, ma ciò non vuol dire che modifica l’atto da straordinario a ordinario. Quindi, per ottenere il rimborso delle spese anticipate, l’amministratore necessita che l’urgenza in questione venga riconosciuta dall’assemblea stessa con una successiva delibera.

In mancanza di ciò, può deliberare l’autorità giudiziaria. Il riconoscimento è essenziale, perché senza si rischia di non essere rimborsati. Si evince quindi che l’assemblea ha il potere si ratificare ex post le spese poste in essere dall’amministratore davanti lavori di natura straordinaria, anche se questi non erano strettamente urgenti.

In ogni caso, la delibera deve rispettare la legge, e ciò prevede la contestuale sostituzione di un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori, pena l’annullamento della delibera stessa.