Il mercato immobiliare si conferma forte per chi vende, ma chi vuole acquistare ripiega sugli affitti

Il mercato immobiliare si conferma forte in Italia, ma si registra una diminuzione dell’interesse nell’acquistare una casa sostituta dall’aumento degli affitti.

Nelle città principali l’interesse all’acquisto è crollato con percentuali a due cifre.

La percentuale di italiani proprietari di case è pari al 72,9%; superiore alla media europea del 69,5%. La superficie media di un’abitazione in Italia, calcolata come rapporto tra superficie complessiva e numero di unità abitative totali, è circa 117 metri quadrati.

I dati dell’Osservatorio dell’Agenzia delle Entrate rilevano una crescita dell’8,6% delle compravendite di immobili rispetto al secondo trimestre del 2021. La fotografia tuttavia è relativa in realtà ai rogiti incamerati e fa quindi riferimento alle compravendite avvenute all’incirca a fine 2021. I crolli più significativi sono avvenuti a Bologna, Napoli e Torino che perdono rispettivamente il 17,5, 15,6% e 14,8%.

I potenziali acquirenti di case si sono ricreduti sull’opportunità di un tale investimento in un contesto di crisi difficili da sbrogliare. Sia l’incremento dei tassi di interesse e sia per l’aumento dei prezzi di vendita degli immobili saliti in modo generalizzato comprare casa è diventato più costoso.

Se comprare casa è diventato più costoso la preferenza degli italiani si ripiega sull’affitto.

Nell’ultimo anno l’Euribor a 3 mesi è cresciuto di quasi 180 punti base mentre l’IRS a 25 anni di oltre 200 punti o 2%. Prendiamo questi tassi come riferimento per il mutuo a tasso variabile e a tasso fisso rispettivamente.

Se comprare casa è diventato più costoso la preferenza degli italiani si ripiega sull’affitto. Nei primi otto mesi del 2022 le ricerche di case in affitto sono aumentate infatti dal 10,9% di Catania, al 6,2% di Milano e l’1,6% di Roma. Gli effetti dei cambiamenti economici si riflettono sui beni durevoli come immobili e vendite di auto che riflettono in anticipo la tendenza negativa.

Secondo i dati di Idealista.it ad agosto, un’abitazione media in Italia è stata acquistata per 1.820 euro al metro quadrato, un incremento 1,1% in più dei 1.800 euro di un anno prima. Allo stesso tempo, il prezzo dell’affitto è salito del 7,4%, arrivando a 12,20 euro al metro quadrato.

Da queste informazioni, emerge anche che il mercato immobiliare sia diventato un investimento più appetibile. Il rendimento medio lordo offerto risulta salito da 7,6% a 8%. Esso è dato dal rapporto tra il prezzo dell’affitto per metro quadrato moltiplicato per 12 mesi dell’anno e il costo di acquisto dell’abitazione.

Comprare casa è quindi un affare da posticipare di almeno un anno e mezzo quando le circostanze avranno preso una consistenza più prevedibile sotto il profilo dei rapporti internazionali e quindi delle ricadute su prezzi delle materie prime, dei beni energetici e dell’inflazione.

Le prospettive di vendita per gli immobili nel 2022 e 2023

Secondo le stime di Mutuionline per quest’anno il calo delle vendite sarà pari al 5,3% a 710.000 unità e nel 2023 del 5,6% a 670.000. La corsa di inflazione e tassi riduce sia il potere di acquisto, sia le possibilità di accesso al credito per milioni di famiglie.

Le conseguenze dell’attuale congiuntura economica sono più evidenti nel mercato immobiliare degli Stati Uniti. Per la prima volta dal 2000 i tassi sui mutui a 30 anni hanno superato il 7%, ai massimi dal 2000. In un Paese abituato a fare degli immobili un investimento sempre più redditizio, ad agosto 2022, l’indice pending home sales pubblicato dall’Associazione degli operatori immobiliari (NAR), è diminuito del 2% su base mensile. Fino a un mese e mezzo fa per un mutuo da 100.000 dollari si pagavano interessi medi per 5.500 dollari l’anno. Questa settimana il tasso di interesse sui mutui è salito al 6,5%; un aggravio della spesa di 1.000 dollari l’anno. È livello più alto raggiunto da agosto 2008.