Non sempre ristrutturare un balcone è semplice come sembra. A volte basta un intervento minimo per scoperchiare questioni molto più complesse. Quando si tratta di spese, poi, è facile trovarsi a discutere su cosa spetta al singolo e cosa, invece, deve essere diviso tra tutti. In edifici con balconi identici e aggettanti, il confine tra proprietà privata e responsabilità collettiva si fa sottile. Ecco perché anche una riparazione banale può portare a decisioni importanti. Il ruolo del balcone aggettante in tutto questo è molto più centrale di quanto si creda.
C’è un momento, in ogni intervento domestico, in cui qualcosa di piccolo innesca una serie di domande più grandi. Nel mio caso, quel momento è arrivato quando ho rifatto la parte interna del balcone aggettante. Una decisione presa per ragioni pratiche, senza troppe riflessioni.
Ma osservando meglio l’edificio, ho capito che ogni balcone era identico, sporgeva dalla facciata e serviva anche da copertura per quello sottostante. Da lì è nato un dubbio che accomuna molti: quando si interviene sul balcone, fino a che punto le spese sono davvero solo del proprietario?
Ristrutturare un balcone aggettante: quando tutto è a carico del singolo e non si può delegare
Nel caso di un balcone aggettante, la legge parla chiaro: ciò che serve esclusivamente all’appartamento è responsabilità del proprietario. Pavimentazione, ringhiere, soletta e anche il cielino, se privo di elementi decorativi, rientrano tra le spese individuali. Il motivo è semplice: si tratta di una pertinenza esclusiva e non serve a nessuna parte comune dell’edificio.
La giurisprudenza, soprattutto le sentenze della Corte di Cassazione, ha più volte ribadito questo principio. Anche se il balcone è visibile dall’esterno, non basta a trasformarlo in una parte comune. A meno che non presenti elementi decorativi rilevanti per il decoro dell’intero stabile, tutto resta in carico al singolo. Ecco perché, se si verificano infiltrazioni causate dalla pavimentazione, o se si rompe una ringhiera usurata, non ci si può aspettare che il condominio intervenga.
È importante distinguere anche tra danni accidentali e difetti strutturali. In caso di danni che coinvolgono anche l’inquilino del piano di sotto, una perizia tecnica è fondamentale per accertare le responsabilità. Altrimenti si rischia di creare tensioni tra vicini, con conseguenti contenziosi poco piacevoli.
Quando l’estetica diventa un affare di tutti: il ruolo del decoro architettonico nei balconi aggettanti
Il discorso cambia completamente quando il balcone aggettante non è solo funzionale, ma anche decorativo. Se presenta frontalini ornati, cielini con stucchi o parapetti in ferro battuto, allora entra in gioco il decoro architettonico dell’edificio. E questo, secondo la Cassazione, è un bene comune.
Se un elemento visibile dall’esterno contribuisce all’estetica complessiva della facciata, la sua manutenzione deve essere condivisa tra tutti i condomini. Nel mio edificio, ad esempio, ogni balcone presenta gli stessi fregi decorativi sul frontalino. Questo ha reso necessario un confronto con l’amministratore e con un tecnico, per capire se tali elementi rientravano nelle spese comuni. La risposta è stata sì.
In questi casi, è essenziale agire in modo corretto. Serve una delibera dell’assemblea condominiale, chiara e ben motivata. E se il tema divide, è sempre meglio affidarsi a un esperto per evitare errori che potrebbero portare a cause legali.
Alla fine, il balcone aggettante può sembrare solo un affaccio, ma racchiude una serie di significati pratici, legali ed estetici che lo rendono molto più di una semplice sporgenza.