Per gli affitti brevi i proprietari possono beneficiare della cedolare secca per il versamento dei tributi.
Vediamo come funziona, anche nei casi in cui i contratti di locazione vengono stipulati attraverso degli intermediari.
Tra le tipologie dei contratti di locazione una delle più convenienti per i proprietari di immobili è sicuramente quella degli affitti brevi. Rispetto ai contratti ad uso transitorio e quelli a lungo termine sono maggiormente redditizi anche se c’è il rovescio della medaglia: occorre infatti una gestione accurata dell’immobile, una manutenzione più frequente e soprattutto bisogna valutare se la tassazione è conveniente. Ricordiamo infatti che i canoni di affitto percepiti vanno in dichiarazione dei redditi, per cui lo Stato con l’Irpef ne preleva una parte.
Il proprietario di un immobile che vuole affittarlo con un contratto breve deve dunque essere molto presente e attento per dare in uso ai nuovi inquilini la casa. Per quanto riguarda le tasse viene applicata la cedolare secca, formula che permette di versare meno tributi rispetto alle aliquote Irpef ordinarie. Questo però soltanto se si possiedono determinati requisiti. Se la casa viene affittata utilizzando intermediari come siti online o agenzie immobiliari sono proprio questi ultimi ad anticipare il versamento delle tasse che il proprietario deve pagare ed applicano una ritenuta fiscale.
Quali sono gli affitti brevi?
Vengono definiti affitti brevi quelli la cui durata non supera i 30 giorni. Sono contratti ad uso abitativo stipulati tra le persone fisiche per soddisfare esigenze di soggiorno per motivi di lavoro o di vacanza, ad esclusione dell’esercizio di attività di impresa o commercio. Ciò significa che possono essere stipulati soltanto tra privati cittadini. Vista la brevità del soggiorno è molto frequente che oltre all’uso della casa vengano elargiti altri servizi o prestazioni, come aria condizionata, biancheria, rete wifi ecc..
Può dare in affitto breve l’immobile il proprietario ma anche l’inquilino (se nel contratto in corso non c’è il divieto a subaffittare), il comodatario e l’usufruttuario. L’affitto breve consiste anche nel dare in affitto una porzione della casa, come una stanza con bagno. Il contratto di affitto breve non va registrato all’Agenzia delle Entrate, proprio per la sua durata limitata per cui non è soggetto all’imposta di bollo e a quella di registro. Se proprietario e affittuario lo desiderano possono comunque registrare il contratto.
Regime fiscale e cedolare secca per gli affitti brevi
I redditi derivanti da un contratto di affitto breve fanno cumulo con tutti gli altri redditi annualmente percepiti per cui sono sottoposti a tassazione. Sulle cifre vengono applicate le aliquote Irpef in base a differenti scaglioni, previste sul reddito annuo complessivo. La tassazione però si applica sul 95% dei canoni di affitto annui e non sull’intero ammontare.
Attualmente i proprietari che scelgono la formula dell’affitto breve possono utilizzare la cedolare secca, che consiste in un’aliquota fissa, oggi pari al 21%. Garantisce un’agevolazione a livello fiscale in quanto non fa cumulo con gli altri redditi ed il risparmio delle spese fiscali aumenta a fronte di redditi annui complessivi alti. Di sicuro risulta molto più conveniente rispetto alla tassazione ordinaria anche se l’affitto breve ha delle limitazioni. Non è possibile usufruire della cedolare secca se si danno in affitto breve più di 4 immobili all’anno, limitazione in vigore dal 2021 proprio per evitare che la locazione assuma un carattere imprenditoriale.
Intermediari e ritenuta d’acconto negli affitti brevi
Dare in locazione uno o più alloggi può risultare impegnativo per cui molto spesso i proprietari ricorrono alle prestazioni di agenzie immobiliari o di siti online che si occupano di tutte le pratiche da assolvere. Questi intermediari sono tenuti a comunicare i dati dei proprietari e i contratti stipulati all’Agenzia delle Entrate. In alcuni casi essi incassano anche i canoni di affitto per conto dei proprietari per cui diventano dei veri e propri sostituti di imposta e devono applicare la ritenuta fiscale del 21% sulle cifre ricevute e poi inviarla allo Stato. L’importo corrisponde all’aliquota della cedolare secca ed è una sorta di acconto.
Chi non può beneficiare della cedolare secca o ha scelto la tassazione ordinaria dovrà corrispondere la differenza dovuta con il modello F24 quando effettua il saldo annuale Irpef. Il Fisco, per contrastare il fenomeno dell’evasione, assegna ad ogni alloggio dato in affitto breve un codice identificativo, che appare anche negli annunci che propongono l’immobile. Entro il mese di marzo dell’anno seguente a quello in cui si è dato in affitto l’immobile l’intermediario deve rilasciare la Certificazione unica al proprietario dell’alloggio. In questo documento sono indicati gli importi dei canoni e della ritenuta d’acconto e con questi dati egli potrà così compilare in maniera corretta la sua dichiarazione dei redditi.