Se manca il certificato di agibilità e hai comprato casa, puoi chiedere i danni al venditore?

Se intendi comprare un immobile, è giusto chiederti se è possibile acquistare una casa senza agibilità. Ovvero in che cosa consistono le tutele per l’acquirente e come controbattere alle eventualità irregolarità in campo edilizio-immobiliare.

Tutti coloro che intendono acquistare un’abitazione sanno o dovrebbero sapere dell’esistenza del cosiddetto certificato di agibilità. Esso consiste in un documento emesso dal Comune, che certifica la sussistenza delle condizioni di sicurezza, salubrità ed igiene dell’immobile a cui si riferisce.

certificato di agibilità
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Di fatto il certificato di agibilità va domandato per ogni nuova costruzione edificata e in ipotesi di ampia ristrutturazione, in un momento precedente a quello dell’utilizzo effettivo dell’immobile.

In verità, in passato si parlava di certificato di abitabilità per gli immobili usati come privata dimora e di certificato di agibilità per quelli mirati ad altro utilizzo (ad es. uso commerciale come negozio). Ma a seguito del varo del Testo Unico dell’Edilizia – ovvero il d.p.r. n. 380 del 2001 – detta distinzione è stata superata ed oggi vale sempre e solo il certificato di agibilità. Peraltro già prima del 2001, l’iter per ottenere il rilascio del documento era praticamente lo stesso, al di là dell’utilizzo dell’immobile.

La questione di cui vogliamo occuparci di seguito è la seguente: si può acquistare una casa senza agibilità? E se sì, come tutelarsi laddove non si sia informati a riguardo prima dell’acquisto? Scopriamolo di seguito, nel corso di questo articolo.

Comprare casa senza certificato di agibilità: il contesto di riferimento

Le norme vigenti in materia sono molto chiare sul punto. Gli immobili debbono essere dotati del certificato di agibilità, ovvero un documento fondamentale per condurre la propria vita domestica in serenità. Esso infatti, come accennato, costituisce un insieme di indicazioni comprovanti che l’edificio è vivibile, sicuro e conforme dal punto di vista urbanistico. Grazie alla presenza del certificato di agibilità l’acquirente sarà certo che, in relazione all’immobile di suo interesse, non sono presenti abusi.

In base all’art. 24 del Testo unico sull’edilizia (TUE) del 2001 la presenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico di un immobile e degli impianti nello stesso installati è acclarata tramite “segnalazione certificata” – così si esprime il TUE.

Come sopra accennato, oggi non esiste più la distinzione tra abitabilità e agibilità e perciò questo certificato non serve solo per gli immobili ad utilizzo abitativo, ma anche per quelli che hanno uno scopo diverso da quello di luogo di vita domestica e privata. Ecco perché l’agibilità è prevista anche per i locali nei quali vi sia una attività produttiva e/o commerciale.

In linea generale, allo scopo di vendere casa sarebbe essenziale che questa sia dotata del certificato di agibilità. Attenzione tuttavia ai casi pratici: infatti talvolta l’abitazione è inagibile e detta informazione non viene comunicata all’acquirente. In dette circostanze, questi può tutelarsi con la risoluzione del contratto, messa in atto entro certi termini. Lo vedremo più da vicino tra poco.

Comprare casa senza certificato di agibilità: perché il documento è così importante? La tutela dell’acquirente

Chiaro che una segnalazione certificata com’è appunto il certificato di agibilità ufficializza la presenza di specifici standard normativi di sicurezza e igienico-sanitari in un certo immobile. E ciò come detto vale sia per gli interventi di nuova costruzione, sia per gli interventi di ristrutturazione.

Tutti coloro che intendono comprare casa devono ricordare che il tema del rilascio del certificato di agibilità nell’ambito di una trattativa di vendita va considerato fin da subito, ovvero già sul piano della contrattazione immobiliare preliminare. Ciò chiaramente allo scopo di evitare controversie al rogito o problemi successivi. Vero è che l’acquirente può anche scegliere di accettare di comprare una casa al momento inagibile, ma deve esserne informato prima della firma del contratto.

Anzi è assai opportuno che detta circostanza sia ben evidenziata e ricordata dal notaio, ovvero la figura professionale che sarà tenuta ad informare l’acquirente delle specifiche criticità e dei rischi in gioco.

Che succede se l’acquirente compra una casa senza agibilità e non lo sa?

La legge dunque non vieta all’acquirente di comprare una casa senza agibilità, pur valendo il divieto di abitare l’immobile – per evidenti motivi di tutela dell’incolumità individuale. Infatti non si può escludere a priori che una persona intenda acquistare un immobile con queste caratteristiche e svolgere poi autonomamente le opere necessarie a ripristinarne le condizioni minime di agibilità – potendo così conseguire la licenza del Comune.

Ben diverso è però il caso del compratore che acquista senza sapere dell’assenza del certificato di agibilità. Infatti per legge il compratore deve essere sempre informato e il contratto di compravendita deve obbligatoriamente indicare che l’immobile è senza agibilità. Altrimenti siamo innanzi ad un inadempimento del venditore che costituisce un vero e proprio illecito sanzionabile.

In questi casi, il compratore non informato ha 10 anni di tempo per far valere i propri diritti e può farlo in due modi:

  • ottenendo il risarcimento danni in tribunale per aver firmato un contratto di compravendita senza essere informato della mancanza del certificato di agibilità;
  • conseguendo lo scioglimento del contratto di compravendita, con il consequenziale annullamento degli effetti a esso collegati.

In detta ipotesi, la casa ritornerà oggetto di proprietà del venditore disonesto, cui peraltro spetterà restituire al compratore la somma già pagata per la vendita dell’immobile.

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