Per il recupero dei crediti nell’ambito del contesto condominiale l’amministratore ha dei precisi obblighi di verifica. Vediamo quali sono.
L’amministratore condominiale nello svolgere la sua attività all’interno del condominio ha una serie di obblighi cui deve sottostare. Uno di questi è quello che riguarda l’accertamento e la verifica della proprietà dei condomini, utile al recupero dei crediti.
Un altro suo compito è quello di accedere ai registri immobiliari per assicurarsi e accertarsi della proprietà e poi c’è lo strumento dell’anagrafe condominiale, in cui confluiscono tutti i dati dei condomini. Vediamo nel dettaglio quali sono gli obblighi dell’amministratore in relazione agli aspetti appena citati.
Condomino apparente e recupero dei crediti condominiali
Il cosiddetto condomino apparente, cioè quello che vive all’interno di un appartamento la cui proprietà è di un’altra persona, diventa “un problema” per l’amministratore soltanto nei casi di inadempienza dello stesso. Qualora il soggetto partecipa puntualmente al pagamento di tutte le spese condominiali, senza sollevare problemi di sorta, l’amministratore non è tenuto a compiere verifiche per accertare chi sia il reale proprietario dell’alloggio.
Discorso diverso nel caso in cui chi vive all’interno dell’immobile non consente all’amministratore il recupero dei crediti dovuti. Se si verifica questo caso l’amministratore deve necessariamente approfondire la questione, per capire attraverso indagini accurate chi sia il condomino moroso. Egli è legittimato a comportarsi in questo modo perché è di fronte ad un’apparenza del diritto di natura sostanziale e non processuale.
Obbligo di accedere ai registri immobiliari per accertamento della proprietà
L’amministratore di uno stabile ha l’obbligo di effettuare un controllo preventivo dei registri immobiliari proprio per capire chi sia il titolare della proprietà da lui amministrata. Questo è utile al fine di ricevere il pagamento delle varie spese sostenute riguardanti le parti comuni dell’edificio. In tal modo egli può individuare con facilità chi è il proprietario ed eventualmente sollecitarlo al versamento di eventuali debiti.
Dalla trascrizione nei registri immobiliari emerge infatti chi possiede il diritto reale condominiale per cui il debito va attribuito all’effettivo proprietario dell’immobile, così come ha recentemente stabilito la Corte di Cassazione con la sentenza n. 16614 del 23/05/2022.
Anagrafe condominiale
Il registro dell’anagrafe condominiale è stato istituito dopo la riforma del 2012 e serve all’amministratore per avere tutte le informazioni dei proprietari e di coloro che hanno diritti reali e personali di godimento sull’immobile. Contiene dati quali domicilio, residenza anagrafica e codice fiscale dei condomini.
Quando i condomini cambiano va effettuata all’amministratore la variazione dei dati entro 60 giorni e in forma scritta. Se le informazioni inviate non sono complete o non vengono trasmesse l’amministratore può mandare una lettera raccomandata contenente quali dati mancano per aggiornare il registro dell’anagrafe condominiale. Il condomino ha 30 giorni di tempo per comunicare la sua risposta e se anche in questo caso non adempie ai suoi obblighi l’amministratore può procedere ad acquisire i dati in maniera autonoma con l’addebito delle spese allo stesso condomino.
Gli oneri condominiali sono a carico del titolare dei diritti sull’immobile fino a quando egli non consegna all’amministratore una copia autentica del titolo che contenga il trasferimento del diritto. Questo consente di fare chiarezza proprio nell’ambito dell’anagrafe condominiale, il cui registro può così sempre rimanere aggiornato e di facile consultazione.