Nessun paradosso per le convocazioni condominiali che diventano più complicate, è una gestione più sicura.
L’ordinanza n. 16399 del 18 giugno 2025 della Seconda sezione civile della Cassazione stabilisce che le convocazioni condominiali non possono avere validità se inviate per posta ordinaria. PEC, Fax e consegna a mano, sono i metodi per assicurare tracciabilità alla comunicazione. Ecco quando è regolare la procedura e come agire.
Da un caso in esame si comprende meglio, si tratta del ricorso di una società contro una delibera condominiale, in cui si contesta di non aver mai ricevuto l’avviso di convocazione di assemblea condominiale. Il condominio diceva di aver inviato l’informazione mediante posta ordinaria, e la società discuteva che non era tanto il mezzo ad essere un problema, quando una mancanza di prova certa per la ricezione.
La Corte affronta la questione sostanziale delle convocazioni condominiali mediante strumenti che non garantiscono la ricezione, e richiama l’art. 66 del c.c., per cui ribadisce un principio importantissimo. Dopo le modifiche della legge n. 220 del 2023, quella della Riforma del condominio, l’avviso deve essere inoltrato mediante mezzi che accertino la consegna.
L’email semplice non basta, perché non certifica questo aspetto, manca la presunzione legale di conoscenza dell’atto, che invece è prevista per le notifiche poste con mezzi formali secondo quanto posto dall’art. 1335 del c.c..
Quali sono le conseguenze?
Rigorose convocazioni condominiali, ecco perché sono più complicate
La mancata convocazione anche di un solo condomino, può rendere annullabile la delibera se questi riesce a dimostrare la mancata ricezione dell’avviso. Chi resta escluso deve dimostrare l’omissione, ma l’amministratore deve obbligatoriamente usare i mezzi indicati. Nessun regolamento condominiale può derogare ciò, l’art. 72 del c.c., vieta ai regolamenti interni di fare questo.
Si conferma la PEC come limite invalicabile, questa rende valido l’invito, la posta ordinaria no. È l’unico strumento digitale che permette di conferire certezza legale, e la Cassazione ha ribadito che solo mediante essa si può considerare legalmente ricevuto l’avviso, anche se il destinatario non lo ha letto.
Non sono equiparabili le due tipologie di email da un punto di vista anche giuridico, ma anche per implicazioni di carattere puramente pratico. La decisione conferma l’orientamento rigoroso in tema comunicazioni, e deve esse rispettato perché si tratta di atti formali.
Rendere la gestione più smart e veloce potrebbe essere una problematica, perché le delibere diventano soggette ad annullabilità per mancato rispetto delle condizioni previste per legge.
L’amministratore deve tenere sotto controllo questi aspetti, e per quanto sia il singolo a dover far valere i propri diritti, è chi gestisce l’amministrazione condominiale che deve garantire a priori, che tutto, anche le comunicazioni apparentemente di poco conto, siano in regola e in pieno rispetto delle condizioni normative.