L’usucapione permette di acquistare la proprietà di un bene mobile o immobile senza un accordo con il proprietario. Ma occhio ai limiti. Il caso dell’affitto.
L’usucapione è un particolare meccanismo di acquisto della proprietà che si basa sul possesso pacifico, continuo e in pubblico di un bene. E’ possibili l’acquisto della proprietà per l’inquilino in affitto che non paga?
I rapporti di affitto sono caratterizzati da una molteplicità di situazioni pratiche che possono presentarsi e che meritano certamente considerazione e chiarimento. Ci si potrebbe per esempio domandare se l’inquilino può usucapire l’abitazione in cui vive. La situazione è la seguente: può giustificarsi la pretesa di chi, sulla scorta di un contratto di affitto precedentemente stipulato, detenga da anni un appartamento di proprietà altrui e, in un secondo tempo, rivendichi la proprietà in base al fattore dell’uso prolungato nel tempo dello stesso immobile?
Proprio questo è l’usucapione: in latino usucapio, è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario fondato sul perdurare per un certo periodo di tempo del possesso su un bene. Questo è il linguaggio tecnico che ci consente di fare chiarezza sulla situazione che andremo ora ad analizzare. E’ ammissibile la rivendicazione dell’inquilino sulla casa in cui vive? Scopriamolo di seguito.
Acquisto della proprietà da parte dell’inquilino: l’usucapione e il contesto di riferimento
Se ci si chiede se l’inquilino può usucapire, anticipiamo che la risposta è legata a come sono andati i fatti concreti, ovvero dipende dal comportamento tenuto rispettivamente dal proprietario e dall’inquilino stesso.
Come accennato poco sopra, l’usucapione consiste in una modalità di acquisto a titolo originario della proprietà, che si concretizza con il possesso del bene protratto per un determinato lasso di tempo.
In particolare sono due sono gli elementi essenziali perché possa avvenire l’usucapione:
- il possesso della cosa;
- il trascorrere di un certo periodo di tempo.
Inoltre il possesso, ai fini dell’usucapione, deve essere pacifico, ovvero non deve caratterizzarsi per essere avvenuto in modo violento o clandestino. E deve essere continuo e costante nel corso del tempo, ovvero esercitato senza occasionalità ma con regolarità.
In ogni caso, è opportuno chiarire subito che non è sufficiente il semplice uso del bene altrui (la casa in cui vive l’inquilino) per poterselo intestare. Altrimenti, sarebbe legalizzata ogni forma di esproprio, e ciò chiaramente sarebbe inammissibile.
Il meccanismo e la finalità dell’usucapione in sintesi
Attraverso l’usucapione si verifica la seguente situazione:
- chi detiene un bene di proprietà altrui ed esercita su di esso, senza alcuna autorizzazione, dei poteri che spetterebbero soltanto al proprietario,
- può diventarne proprietario dopo 20 anni dal primo di questi comportamenti,
- a patto che, nel frattempo, l’effettivo proprietario non abbia agito (atto giudiziario) contro di lui per conseguire la restituzione del bene.
Se ci si domanda quali sono questi poteri, rispondiamo che possono essere i più svariati: dall’esecuzione di lavori straordinari alla realizzazione del cambio di destinazione dell’immobile.
L’usucapione dell’appartamento dato in locazione ha una ragione ben specifica: la legge infatti preferisce tutelare l’utilizzatore rispetto all’inerzia del proprietario, che si è dimostrato indifferente rispetto alle sorti del bene – e per un ampio lasso di tempo. Tuttavia dobbiamo fare alcune puntualizzazioni.
Acquisto della proprietà da parte dell’inquilino: è davvero possibile con l’usucapione?
Dopo questi doverosi chiarimenti, veniamo alla risposta al quesito iniziale. Per rispondere occorre tener conto del comportamento tenuto dalle parti. In particolare, il fatto che l’inquilino versi il canone di locazione mensilmente è prova che questi riconosce la proprietà di un’altra persona. Ne consegue per logica che – fino alla data in cui l‘inquilino rispetta l’obbligo di versamento a a suo carico – questi non potrà mai far valere l’usucapione a suo vantaggio.
A maggior ragione anche colui che occupa abusivamente non potrà far valere il meccanismo dell’usucapione e ciò in quanto manca uno dei presupposti caratterizzanti, vale a dire il possesso acquisito in modo pacifico, non violento e non occulto.
Ci si potrebbe però domandare che succede in ipotesi di inquilino moroso ovvero non in regola con il versamento delle rate dell’affitto. Ebbene, i giudici hanno chiarito che il mero fatto di non rispettare il contratto non è sufficiente a far scattare l’usucapione. Serve un altro elemento: è necessario cioè un comportamento dell’inquilino che dimostri la sua volontà di esercitare un potere sull’abitazione, che sarebbe altrimenti spettante al mero proprietario (pensiamo ad es. al cambio di serratura). E oltre a questo serve altresì che il proprietario non si attivi per mandarlo via, restando invece inerte.
Peraltro in caso di inquilino moroso, basta una notifica dell’intimazione di sfratto. Si tratta infatti di un vero e proprio atto giudiziario che – come sopra ricordato – interrompe il decorso dei 20 anni dell’usucapione.
Concludendo, appare dunque piuttosto chiaro che l’acquisto della proprietà da parte dell’inquilino – tramite usucapione sull’appartamento in locazione – appare ipotesi tutto sommato abbastanza remota.