Nuda proprietà e usufrutto si può vendere la casa e come eliminarlo? I casi concreti e la scadenza reale

Nuda proprietà e usufrutto sono concetti di evidente valore pratico e che dunque meritano alcuni chiarimenti.

Il diritto di usufrutto e la nuda proprietà hanno a che fare con i rapporti tra privati. In particolare, l’usufrutto di per sé non è ha durata infinita ed è invece limitato. Quando viene meno?

Usufrutto e nuda proprietà
Foto Adobe Stock

Il diritto civile è fatto di tante piccole questioni pratiche, che possono riguardare potenzialmente chiunque. Per esempio, pensiamo ai casi relativi all’usufrutto, ovvero il diritto di un soggetto di godere di un bene di proprietà di un altro soggetto e di raccoglierne i frutti – ma con l’obbligo di rispettarne la destinazione economica.

Ebbene, ci si potrebbe domandare, in ipotesi di nuda proprietà, quanto tempo è necessario a togliere l’usufrutto e dopo quanto tempo di fatto decade. Come è noto, la nuda proprietà e l’usufrutto spettano a persone distinte e, pertanto, chi è titolare della nuda proprietà potrebbe certamente domandarsi qual è la durata massima di un usufrutto.

Vero è infatti che l’usufrutto si estingue e ha una data di scadenza, giacché non può mai essere a tempo indeterminato.

Di seguito intendiamo focalizzarci proprio su questi argomenti, onde capire quando è possibile togliere l’usufrutto sull’abitazione e come ciò avviene. I dettagli.

Nuda proprietà e usufrutto: il contesto di riferimento

La nuda proprietà è in sintesi il meccanismo per cui un bene – di solito un immobile – una volta acquisito diventa proprietà dell’acquirente, ma questi non può usufruirne materialmente.

Infatti, chi vende un immobile in nuda proprietà mantiene il diritto di vivere ancora nell’appartamento in oggetto. Semplicemente, chi compra la nuda proprietà non può utilizzare il bene nell’immediato. La ragione è semplice: il venditore conserva l’usufrutto, vale a dire il diritto di abitare e usare l’immobile vita natural durante o fino a una scadenza indicata dal contratto di vendita.

In termini pratici, l’usufruttuario, persona singola o coppia di coniugi, conserva la possibilità:

  • di vivere nell’appartamento;
  • di affittarlo o addirittura venderne l’usufrutto a terze persone, alle condizioni di cui al contratto di vendita della nuda proprietà.

Nuda proprietà e usufrutto: il fattore scadenza

Lo abbiamo accennato in apertura: vi sono più situazioni in cui l’usufrutto si estingue. Esso non può essere a tempo indeterminato, ma reca una data di scadenza. Il lasso di tempo dell’usufrutto può coincidere con la vita dell’usufruttuario: di conseguenza non è possibile che l’usufrutto passi ai suoi eredi dopo il decesso.

Nessun dubbio a riguardo: l’usufrutto ha in ogni caso una data di fine che, di solito, è inserita nel contratto o nel testamento istitutivo dell’usufrutto. Giunti alla data segnata, l’usufrutto di fatto decade e il nudo proprietario diviene proprietario pieno della casa. In pratica, i suoi diritti si espandono e potrà sfruttare il bene al 100%, disponendone secondo la sua volontà.

Come detto, però, la legge ammette anche l’usufrutto vita natural durante. In queste circostanze, l’usufrutto viene meno soltanto alla data di morte dell’usufruttuario. Ne consegue che i diritti del nudo proprietario si espandono con il decesso dell’usufruttuario, e gli eredi non potranno rivendicare alcunché in proposito.

E’ possibile vendere il diritto di usufrutto?

A questo punto ci si potrebbe domandare se l’usufruttuario può vendere il diritto di usufrutto. Ebbene, la risposta è semplice: ciò è permesso a patto che il contratto a suo tempo stipulato tra le parti lo consenta.

Tecnicamente non si tratta di togliere l’usufrutto sull’abitazione, ma di cedere il diritto di usufrutto. In conseguenza di ciò, il nudo proprietario permane comunque identico, mentre a variare è l’usufruttuario.

Attenzione però, la data del nuovo diritto di usufrutto non può oltrepassare quella stabilita dall’originario contratto tra il primo usufruttuario e il nudo proprietario. In termini pratici, il secondo usufrutto terminerà alla cessazione del primo.

Pertanto, per fare un esempio concreto, se il primo e il secondo usufrutto sono stati fissati secondo la formula ‘vita natural durante’, il secondo terminerà comunque se il primo usufruttuario muore anteriormente.

Non utilizzo del bene e abusi usufruttuario: si può togliere l’usufrutto?

Rileva anche il caso in cui l’usufruttuario non eserciti il proprio diritto per almeno 20 anni. In questi casi è possibile togliere l’usufrutto ma, al fine di interrompere la prescrizione ventennale, basta anche un unico atto di utilizzazione o sfruttamento del bene.

Non solo. L’usufruttuario, che ha comunque diritto di usare l’abitazione o di darla in affitto, deve sempre rispettare la sua destinazione d’uso, evitando di danneggiare o deteriorare l’immobile.

Perciò, in ipotesi di violazione di questi doveri, il nudo proprietario può agire innanzi al giudice per far sciogliere l’usufrutto (è la cd. “risoluzione del contratto”) e conseguire anche il risarcimento del danno. Tuttavia la giurisprudenza ha spiegato che debbono essere in gioco abusi piuttosto gravi e reiterati dell’usufruttuario, altrimenti non sarà possibile togliere l’usufrutto.

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